物件情報
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住所: 大阪府大阪市北区黒崎町
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交通: JR大阪環状線「天満」駅 徒歩3分 / 大阪メトロ谷町線「中崎町」駅 徒歩4分
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賃料: 33万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: なし / 2.2ヶ月
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面積: 119.61㎡（約36坪）
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種別/階数: 貸店舗（建物一部） / 3階建の1〜3階
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築年数: 1979年2月（築46年）
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特記事項: 民泊利用可、メゾネット、居抜き、トイレ・給湯・浴室あり
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/1170192107/50110173/x01170192107.html
民泊適正評価
この物件は、都心で大規模な民泊事業を始めたい方にとって、非常に魅力的なポテンシャルを秘めています。
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良い点:
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抜群の立地: 天満駅から徒歩3分と駅に近く、梅田へのアクセスも良好です。天神橋筋商店街に隣接し、インバウンド需要が極めて高く、安定した集客が見込めます。
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広大な空間: 119.61㎡のメゾネット構造は、大人数での宿泊や、複数の家族連れにも対応できます。
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民泊利用可: 「民泊ＯＫ」と明確に許可されており、安心して事業計画を立てられます。
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設備が充実: 居抜き物件で、給湯・浴室・トイレが既に設置されているため、初期のリフォーム費用を抑えられます。
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悪い点:
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高額な賃料: 月額33万円という家賃は、大阪市内の民泊物件としては高額なため、採算を取るには高い稼働率と宿泊単価を維持する必要があります。
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築年数の古さ: 築46年と古く、内装や設備の老朽化による修繕リスクが懸念されます。
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契約前に確認するポイント
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民泊利用時の詳細条件: 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が可能か、貸主の協力範囲を事前に確認しましょう。
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初期費用の詳細: 礼金2.2ヶ月分を含め、総額でいくらの初期費用がかかるのかを明確にし、想定外の費用が発生しないよう確認することが大切です。
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内装・設備の修繕義務: 居抜き物件のため、設備や内装の修繕義務が借主にあるのか、またどこまでリフォーム可能か、事前に貸主と合意しておくことが重要です。
周辺地域の平均稼働率
大阪市北区は、梅田に隣接する都心エリアであり、観光・ビジネス双方の宿泊需要が非常に高いです。特に天満エリアは、国内外からの観光客に人気の飲食店街が集中しているため、この物件は広さと立地を最大限に活かせば、**年間稼働率は80%〜90%**と、極めて高い水準で想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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119.61㎡という広さを活かし、1泊あたりの宿泊単価を30,000円、定員を8名と仮定します。
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年間稼働率85%と仮定: 365日 × 0.85 = 約310日
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年間売上: 30,000円 × 310日 = 約930万円
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想定年間経費:
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年間賃料（33万円 × 12ヶ月）: 396万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 930万円 × 0.2 = 186万円
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光熱費・インターネット費など: 月4万円と仮定 = 48万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 20万円
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合計経費: 約650万円
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想定年間利益:
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年間売上（930万円）- 年間経費（650万円）= 約280万円
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注意点: 上記は初期費用（礼金、保証会社費用など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、高額な家賃を上回る収益を確保するために、以下のアイデアが有効です。
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ターゲットの明確化:
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ファミリーや友人グループ、長期滞在のビジネス客など、特定のニーズを持つ層に特化したサービスを提供し、稼働率を向上させましょう。
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ユニークなコンセプト:
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メゾネット構造を活かし、「ホームシアター付きの宿」「ゲームルーム付き」など、コンセプトを明確にすることで、ゲストに特別な宿泊体験を提供し、高い宿泊単価を維持しましょう。
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多角的な収益化:
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宿泊だけでなく、平日はレンタルスペースや撮影スタジオとして貸し出すことで、収益の間口を広げることが可能です。
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