物件情報
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住所: 埼玉県深谷市西島町2丁目
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交通: JR高崎線「深谷」駅 徒歩2分
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賃料: 9.8万円
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管理費等: 11,000円
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敷金/礼金: なし / 1ヶ月
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保証金: 6ヶ月（解約時1ヶ月償却）
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面積: 41.96㎡
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種別/階数: 貸店舗・事務所 / 5階建の3階
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築年数: 1984年2月（築41年）
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特記事項: 民泊相談可、フリーレント12ヶ月、スケルトン
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/1170060007/00277347/x01170060007.html
民泊適正評価
この物件は、初期投資を抑えつつ、独自のコンセプトを持った民泊事業を始めたい方にとって、魅力的なポテンシャルを秘めています。
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良い点:
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抜群の立地: 深谷駅から徒歩2分という好立地は、ビジネス客や駅利用者にとって非常に魅力的です。
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フリーレント12ヶ月: 1年間家賃が無料という破格の条件は、スケルトンからのリフォーム期間に充てることができ、事業開始時の金銭的負担を大幅に軽減できます。
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民泊相談可: 「民泊も相談可」と明記されており、安心して事業計画を立てられます。
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悪い点:
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高額な定額光熱費: 月額60,500円という高額な水道・電気代が定額でかかる点が最大のデメリットです。特に電気代が異常に高く、運営を圧迫する可能性があります。
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スケルトン: 内装工事費用が全額借主負担となります。バスルームやキッチン、内装全てを新設する必要があり、初期費用が大きくかさみます。
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主要観光地ではない: 深谷市は観光地としての知名度が低いため、観光客の集客は難しく、ビジネス需要や特定のイベント需要を狙う必要があります。
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契約前に確認するポイント
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民泊利用時の詳細条件: 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が可能か、貸主の協力範囲を事前に確認しましょう。
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スケルトンからのリフォーム費用: バスルーム、キッチン、内装工事など、民泊運営に必要なリフォーム費用を事前に専門業者に見積もり、初期投資額を正確に把握することが重要です。
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定額光熱費の詳細: 高額な水道・電気代がいつまで続くのか、キュービクル新設の具体的な予定について、貸主と明確に合意しておくことが大切です。
周辺地域の平均稼働率
深谷市は、観光客が集中するエリアではありません。しかし、その分、ビジネス客や、特定の目的（深谷ねぎ料理体験、ふっかちゃん関連イベントなど）を持つゲストに需要があると考えられます。明確なコンセプトを打ち出せば、**年間稼働率は40%〜50%**と、中程度の水準で想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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宿泊単価を1泊8,000円、定員を2名と仮定します。
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年間稼働率45%と仮定: 365日 × 0.45 = 約164日
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年間売上: 8,000円 × 164日 = 約131.2万円
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想定年間経費:
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年間賃料（9.8万円 × 12ヶ月）: 117.6万円
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年間管理費（1.1万円 × 12ヶ月）: 13.2万円
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年間定額光熱費（6.05万円 × 12ヶ月）: 72.6万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 131.2万円 × 0.2 = 26.24万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 10万円
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合計経費: 約239.64万円
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想定年間利益:
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年間売上（131.2万円）- 年間経費（239.64万円）= 約-108.44万円
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注意点: 上記は初期費用（礼金、保証会社費用、スケルトンからのリフォーム費用など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、高額な定額光熱費を上回る収益を確保するために、以下のアイデアが有効です。
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多角的な収益化:
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宿泊だけでなく、平日はコワーキングスペースやレンタルオフィス、撮影スタジオとして貸し出すことで、収益の間口を広げることが可能です。
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ターゲットの明確化:
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ビジネス客やワーケーション利用、リモートワーク拠点など、特定のニーズに絞り込み、単価の高い長期滞在プランを設定しましょう。
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付加価値の提供:
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深谷ねぎや地元野菜を使った料理体験など、地域ならではの体験を提供し、単価を上げることで、収益をさらに伸ばすことができます。
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賃料交渉:
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高額な定額光熱費とスケルトン状態を交渉材料とし、賃料交渉を行うことで、収益性を改善できる可能性があります。
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