物件情報
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住所: 富山県高岡市石瀬・野村・城東エリア
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交通: JR氷見線「越中中川」駅
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賃料: 6万円（通常賃貸は5.5万円）
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管理費等: 0円
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敷金/礼金: なし / なし
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面積: 4LDK以上 / 約25坪
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種別: 一戸建て
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築年数: 不明
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特記事項: 民泊利用可、15年後の譲渡契約、キッチン・バス・トイレが綺麗、敷金・礼金ゼロ、建蔽率超過
民泊適正評価
この物件は、長期的な視点で資産形成を目指しつつ、民泊事業を行いたい方にとって、非常に魅力的なポテンシャルを秘めています。
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良い点:
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画期的な契約条件: 15年間の賃料支払い後、わずか1万円で物件を所有できるという、他にはない契約です。
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民泊利用可: 明確に民泊が許可されており、事業計画を立てやすいです。
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初期費用が格安: 敷金・礼金・管理費がすべてゼロのため、事業開始時の金銭的負担を大幅に軽減できます。
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多用途での活用: 民泊だけでなく、カフェや事務所、アトリエとしても利用できるため、様々な収益源を確保できます。
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水回りが綺麗: キッチン、バス、トイレが綺麗という点は、リフォーム費用を抑える上で大きなメリットです。
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悪い点:
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建蔽率超過のリスク: 建築基準法上の違反（建蔽率超過）があるため、将来的な法改正や建て替え時に問題となるリスクがあります。
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築年数とリフォーム: 築年数が不明であり、「現況貸し」のため、内装やその他のリノベーション費用は自己負担となります。
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駐車場が別途必要: 敷地内に駐車場がないため、月極駐車場を借りる費用が別途発生します。
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契約前に確認するポイント
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民泊利用時の具体的な条件: 譲渡契約の場合、民泊利用に関する具体的な規約を事前に確認しましょう。
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建蔽率超過の具体的な内容とリスク: 将来的にどのようなリスクがあるのか、市役所などで具体的に確認することが重要です。
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リノベーションの範囲と費用: どこまでが借主負担となるのか、また水回り以外の内装や構造面での修繕が必要ないか、事前に確認しておきましょう。
周辺地域の平均稼働率
富山県高岡市は、歴史的な街並みや観光地があるため、観光需要が見込めますが、大阪や東京ほどの高い稼働率は期待できません。この物件は、ユニークな契約と物件の特性を活かせば、**年間稼働率は40%〜50%**と想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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宿泊単価を1泊15,000円、定員を6名と仮定します。
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年間稼働率45%と仮定: 365日 × 0.45 = 約164日
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年間売上: 15,000円 × 164日 = 約246万円
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想定年間経費:
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年間賃料（6万円 × 12ヶ月）: 72万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 246万円 × 0.2 = 49.2万円
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光熱費・インターネット費など: 月2万円と仮定 = 24万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 15万円
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合計経費: 約160.2万円
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想定年間利益:
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年間売上（246万円）- 年間経費（160.2万円）= 約85.8万円
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注意点: 上記は初期費用（リノベーション費用、駐車場代など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、家賃の安さを最大限に活かしつつ、収益をさらに伸ばすことができます。
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ユニークなコンセプトの構築:
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「DIY体験ができる宿」「中庭でBBQができる宿」など、物件の特性を活かしたコンセプトを打ち出すことで、特定のターゲット層に強くアピールしましょう。
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多角的な収益化:
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宿泊だけでなく、日中はレンタルスペースやアトリエとして貸し出すなど、収益の間口を広げることが可能です。
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ターゲットの明確化:
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釣りや登山など、富山の自然を楽しみたい層に特化することで、ニッチな需要を取り込めます。
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