物件情報
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住所: 奈良県宇陀郡御杖村大字神末
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交通: 名松線「伊勢奥津」駅 徒歩5.2km
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賃料: 11万円
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管理費等: 10,000円
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敷金/礼金: なし / 2ヶ月
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面積: 63.84㎡
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種別/階数: 貸店舗・事務所 / 平屋建て
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築年数: 2022年1月（築3年8ヶ月）
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特記事項: 民泊・事務所・店舗・何でも相談可能、無料駐車場あり
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/1151857411/50020470/x01151857411.html
民泊適正評価
この物件は、都心型の民泊とは全く異なるコンセプトで運営することで、成功できるポテンシャルを秘めています。
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良い点:
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築浅: 築3年8ヶ月と新しいため、リフォーム費用や修繕リスクがほとんどありません。
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柔軟な契約: 「何でも相談可能」という条件は、民泊運営を安心して始められる大きなメリットです。
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無料駐車場: 車での来客が前提となる地方において、複数の駐車スペースが確保されている点は非常に有利です。
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ユニークなロケーション: 自然豊かな立地は、グランピングやワーケーション、星空観察など、特定のニーズを持つゲストに強くアピールできます。
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悪い点:
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極めて不便な立地: 駅徒歩5.2kmという距離は、車を持たないゲストの集客はほぼ不可能です。
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需要の限定性: 観光客が多いエリアではないため、明確なコンセプトを打ち出し、ターゲットを絞り込まないと集客が難しいでしょう。
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契約前に確認するポイント
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民泊利用時の詳細条件: 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が可能か、貸主の協力範囲について事前に確認しましょう。
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無料駐車場の詳細: 駐車場の利用台数やルールについて、契約前に明確にしておきましょう。
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ライフライン: 地方では、都市ガスや上下水道が整備されていない場合があります。プロパンガスや浄化槽の有無、料金体系について確認が必要です。
周辺地域の平均稼働率
この物件は、通常の観光客からの需要は限定的であるため、都心部のような高稼働率は期待できません。特定のコンセプト（自然体験、ワーケーションなど）に特化することで、週末や長期休暇に集中して集客するモデルを想定し、**年間稼働率は20%〜30%**と、低めの水準で想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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ゲスト1泊あたりの宿泊単価を25,000円、定員を4名と仮定します。
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年間稼働率25%と仮定: 365日 × 0.25 = 約91日
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年間売上: 25,000円 × 91日 = 約227.5万円
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想定年間経費:
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年間賃料（11万円 × 12ヶ月）: 132万円
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年間管理費（1万円 × 12ヶ月）: 12万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 227.5万円 × 0.2 = 45.5万円
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光熱費・インターネット費など: 月2万円と仮定 = 24万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 10万円
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合計経費: 約223.5万円
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想定年間利益:
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年間売上（227.5万円）- 年間経費（223.5万円）= 約4万円
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注意点: 上記は初期費用（礼金、保証会社費用など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件で成功するためには、都会の民泊とは異なる付加価値を提供することが不可欠です。
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コンセプトの明確化:
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「グランピング風」「星空観察ロッジ」「ワーケーション向け」など、明確なコンセプトを打ち出し、特定のニーズを持つターゲット層に強くアピールしましょう。
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体験型民泊:
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地域の自然を活かした「ハイキングツアー」や「地元の食材を使った料理体験」など、ユニークな体験プランを宿泊とセットで提供し、付加価値を高めましょう。
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多角的な収益化:
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宿泊だけでなく、平日はリモートワークスペースとして貸し出したり、イベントスペースとして利用したりすることで、収益の間口を広げることが可能です。
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