物件情報
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住所: 奈良県奈良市今御門町
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交通: 近鉄奈良線「近鉄奈良」駅 徒歩7分
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賃料: 33万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 100万円 / 33万円
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面積: 110㎡
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種別/階数: 貸店舗 / 2階建
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築年数: 1965年9月（築60年）
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特記事項: 民泊可、飲食店可、ならまちエリア
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6982872371/50025153/x06982872371.html
民泊適正評価
この物件は、奈良という観光地での民泊事業を検討する上で、非常に魅力的なポテンシャルを秘めています。
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良い点:
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抜群の立地とアクセス: 近鉄奈良駅から徒歩7分、ならまちエリアという立地は、インバウンド観光客や国内旅行者にとって非常に魅力的です。
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広大な空間: 110㎡という広さは、大人数のグループ旅行や、複数世帯での家族旅行に最適です。宿泊人数を多く設定することで、高い宿泊単価を狙えます。
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民泊可物件: 「民泊可」と明記されているため、運営の許可を得るハードルが低く、安心して事業計画を立てられます。
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飲食店可: 1階部分を飲食店、2階を宿泊スペースとして利用するなど、ユニークな事業展開も可能です。
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悪い点:
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賃料と初期費用の高さ: 月額33万円という高額な賃料に加え、敷金100万円、礼金33万円と初期費用が非常に高いです。高い稼働率と宿泊単価を維持しなければ、採算を合わせるのが難しいでしょう。
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築年数の古さ: 築60年と非常に古いため、内装や設備の老朽化によるリフォーム費用が想定されます。
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構造上の課題: 木造のため、防音対策をしっかり行い、近隣住民との騒音トラブルに配慮する必要があります。
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契約前に確認するポイント
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民泊利用時の詳細条件: 住宅宿泊事業法（民泊新法）または旅館業法に基づく許可が取得可能か、貸主の協力範囲を事前に確認しましょう。
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初期費用の詳細: 敷金、礼金、保証料など、総額でいくらの初期費用がかかるのかを明確にし、想定外の費用が発生しないよう確認することが大切です。
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リフォームの範囲と費用負担: リフォームが借主負担であるため、どこまで可能か、また修繕の範囲や費用を事前に見積もり、事業計画に含めておきましょう。
周辺地域の平均稼働率
奈良市は、世界遺産や歴史的建造物が多数存在し、国内外からの観光客が絶えないエリアです。特に近鉄奈良駅周辺は、観光の中心地であるため、高い宿泊需要があります。この物件は、広さと立地を最大限に活かせば、**年間稼働率は65%〜75%**と、高い水準を期待できます。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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110㎡という広さを活かし、1泊あたりの宿泊単価を35,000円、定員を8名と仮定します。
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年間稼働率70%と仮定: 365日 × 0.7 = 約255日
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年間売上: 35,000円 × 255日 = 約892.5万円
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想定年間経費:
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年間賃料（33万円 × 12ヶ月）: 396万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 892.5万円 × 0.2 = 178.5万円
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光熱費・インターネット費など: 月4万円と仮定 = 48万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 20万円
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合計経費: 約642.5万円
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想定年間利益:
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年間売上（892.5万円）- 年間経費（642.5万円）= 約250万円
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注意点: 上記は初期費用（敷金、礼金、リフォーム費用など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、高額な賃料を上回る収益を確保するために、以下のアイデアが有効です。
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コンセプトの特化:
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「和モダン」や「古民家風」など、ならまちエリアの雰囲気を活かした内装にすることで、他の民泊物件との差別化を図り、高い宿泊単価を維持しましょう。
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ターゲットの明確化:
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広大な空間を活かし、外国人観光客のグループや、国内の三世代旅行など、大人数での宿泊客に特化したプランを充実させましょう。
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体験型民泊:
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奈良の文化体験（茶道、着物レンタル、座禅体験など）を宿泊とセットで提供し、付加価値を高めることで、収益をさらに伸ばすことができます。
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飲食店との複合施設:
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1階部分をカフェやバーとして運営し、宿泊者以外の集客も狙うことで、収益の間口を広げることが可能です。
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