物件情報
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住所: 大阪府大阪市中央区高津1丁目
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交通: 大阪メトロ谷町線「谷町九丁目」駅 徒歩4分 / 近鉄難波・奈良線「大阪上本町」駅 徒歩9分
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賃料: 44万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 3ヶ月 / 1ヶ月
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敷引・償却: 解約時2ヶ月分償却
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面積: 107.1㎡
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種別/階数: 貸事務所 / 3階建
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築年数: 1974年7月（築51年）
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特記事項: 民泊可、リフォーム済み、家具付き
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987394936/50026158/x06987394936.html
民泊適正評価
この物件は、高額な家賃と初期費用に見合うだけの、優れたポテンシャルを秘めています。
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良い点:
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抜群の立地: 谷町九丁目駅から徒歩4分という好立地は、難波や心斎橋といった大阪の中心部へのアクセスが良く、インバウンド観光客や国内旅行者からの集客に有利です。
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広大な空間: 107.1㎡という広さは、大人数のグループ旅行や、複数世帯での家族旅行に最適です。宿泊人数を多く設定することで、高い宿泊単価を狙えます。
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リフォーム済み・家具付き: 事業開始までのリフォームコストや手間を削減できるため、初期投資を抑え、早期に運営を開始できます。
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民泊可物件: 「民泊にオススメ」と明記されているため、運営の許可を得るハードルが低く、安心して事業計画を立てられます。
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悪い点:
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高額な家賃と初期費用: 月額44万円という高額な家賃に加え、敷金3ヶ月・礼金1ヶ月と初期費用が非常に高いです。
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敷引・償却: 解約時に敷金2ヶ月分が償却されるため、短期間での撤退を想定している場合は大きな負担となります。
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築年数の古さ: 築51年と非常に古く、リフォーム済みとはいえ、見えない部分の老朽化によるトラブルリスクは残ります。
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契約前に確認するポイント
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民泊利用時の詳細条件: 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が可能か、貸主の協力範囲を事前に確認しましょう。
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初期費用の詳細: 敷金、礼金、保証会社費用など、総額でいくらの初期費用がかかるのかを明確にし、想定外の費用が発生しないよう確認することが大切です。
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家具の撤去可否: 「家具付（撤去相談）」とあるため、民泊運営に必要な家具以外は撤去できるのか、またその費用負担について確認しましょう。
周辺地域の平均稼働率
大阪市中央区は、大阪を代表する観光地であり、国内外からの観光客が絶えないエリアです。特に谷町九丁目周辺は、交通の便が良く、宿泊需要が非常に高いです。この物件は、広さと立地を最大限に活かせば、**年間稼働率は75%〜85%**と、高い水準で想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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107.1㎡という広さを活かし、1泊あたりの宿泊単価を30,000円、定員を8名と仮定します。
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年間稼働率80%と仮定: 365日 × 0.8 = 約292日
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年間売上: 30,000円 × 292日 = 約876万円
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想定年間経費:
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年間賃料（44万円 × 12ヶ月）: 528万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 876万円 × 0.2 = 175.2万円
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光熱費・インターネット費など: 月4万円と仮定 = 48万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 20万円
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合計経費: 約771.2万円
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想定年間利益:
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年間売上（876万円）- 年間経費（771.2万円）= 約104.8万円
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注意点: 上記は初期費用（敷金、礼金、リフォーム費用など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、高額な家賃を上回る収益を確保するために、以下のアイデアが有効です。
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コンセプトの特化:
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「ファミリー向け」や「長期滞在向け」など、明確なコンセプトを打ち出し、特定のニーズを持つターゲット層に強くアピールしましょう。
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差別化戦略:
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リフォーム済みの内装を活かし、SNS映えする空間をプロモーションに活用することで、他の民泊物件との差別化を図り、高い宿泊単価を維持しましょう。
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多角的な収益化:
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宿泊だけでなく、平日はレンタルスペースや撮影スタジオとして貸し出すことで、収益の間口を広げることが可能です。
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