物件情報
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住所: 大阪府大阪市浪速区日本橋西2丁目
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交通: 大阪メトロ堺筋線「恵美須町」駅 徒歩3分 / 南海電鉄高野線「今宮戎」駅 徒歩5分
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賃料: 9.9万円
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管理費等: 11,000円
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敷金/礼金: なし / 2ヶ月
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面積: 30㎡
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種別/階数: 貸店舗・事務所 / 10階建の2階
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築年数: 2007年1月（築18年）
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特記事項: 民泊利用可、デザイナーズ物件
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/1170185007/50019585/x01170185007.html
民泊適正評価
この物件は、手頃な家賃と抜群の立地を活かせば、安定した収益を目指せるポテンシャルを秘めています。
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良い点:
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抜群の立地: 恵美須町駅から徒歩3分という好立地は、新世界や通天閣、なんばエリアへのアクセスが良く、インバウンド観光客からの集客に非常に有利です。
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手頃な家賃: 月額11万円（管理費込）という家賃は、この立地と築年数を考えると非常に手頃です。
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民泊利用可: 「民泊で使用も可能」と明記されているため、安心して事業計画を立てられます。
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デザイナーズ物件: デザイン性の高い内装は、ゲストに特別な宿泊体験を提供し、レビュー評価の向上につながります。
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悪い点:
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短い契約期間: 契約期間が1年の定期借家であるため、長期的な運営計画を立てにくい点がリスクとなります。
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コンパクトな広さ: 30㎡という広さは、大人数での宿泊には不向きです。ターゲットを絞り込む必要があります。
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契約前に確認するポイント
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民泊利用時の詳細条件: 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が可能か、貸主の協力範囲を事前に確認しましょう。
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初期費用の詳細: 礼金や保証料など、総額でいくらの初期費用がかかるのかを明確にし、想定外の費用が発生しないよう確認することが大切です。
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設備の状態: 「デザイナーズ」とありますが、民泊運営に必要な設備（キッチン、調理器具など）がどこまで揃っているかを事前に確認しましょう。
周辺地域の平均稼働率
大阪市浪速区は、観光客が非常に多いエリアです。特に日本橋や新世界といった観光の中心地に近いため、この物件も高い稼働率を期待できます。**年間稼働率は75%〜85%**と、高い水準で想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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宿泊単価を1泊15,000円、定員を2名と仮定します。
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年間稼働率80%と仮定: 365日 × 0.8 = 約292日
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年間売上: 15,000円 × 292日 = 約438万円
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想定年間経費:
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年間賃料（9.9万円 × 12ヶ月）: 118.8万円
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年間管理費（1.1万円 × 12ヶ月）: 13.2万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 438万円 × 0.2 = 87.6万円
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光熱費・インターネット費など: 月1.5万円と仮定 = 18万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 10万円
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合計経費: 約247.6万円
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想定年間利益:
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年間売上（438万円）- 年間経費（247.6万円）= 約190.4万円
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注意点: 上記は初期費用（礼金、保証会社費用など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、手頃な家賃を活かしつつ、他の民泊物件との差別化を図ることで、収益をさらに伸ばすことができます。
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ターゲットの明確化:
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カップルや一人旅のビジネス客など、少人数での宿泊客に特化し、特定のニーズに応えるサービスを提供しましょう。
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コンセプトの差別化:
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コンパクトな空間を有効活用し、おしゃれで機能的な内装にすることで、高田馬場エリアの他の民泊物件との差別化を図り、高い宿泊単価を維持しましょう。
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多言語対応とプロモーション:
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観光地に近い立地を活かし、多言語での案内や、SNSを使ったプロモーションを積極的に行うことで、集客力をさらに高められます。
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