物件情報
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住所: 大阪府大阪市西区北堀江1丁目
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交通: 大阪メトロ四つ橋線「四ツ橋」駅 徒歩3分 / 大阪メトロ御堂筋線「心斎橋」駅 徒歩6分
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賃料: 42.9万円（民泊利用時は48.4万円）
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管理費等: 22,000円
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敷金/礼金: なし / 42.9万円（民泊利用時は48.4万円）
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面積: 84.53㎡
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種別/階数: 貸店舗・事務所 / 9階建の5階
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築年数: 1978年10月（築46年）
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特記事項: 民泊相談可、角部屋
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/1169793607/50019585/x01169793607.html
民泊適正評価
この物件は、高額な家賃と初期費用に見合うだけの、優れたポテンシャルを秘めています。
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良い点:
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抜群の立地: 四ツ橋駅・心斎橋駅から徒歩圏内という、大阪を代表する観光地・商業地に位置しています。インバウンド需要が極めて高く、安定した集客が見込めます。
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民泊専門の契約条件: 民泊利用時の賃料や礼金、契約期間が明確に提示されているため、安心して事業計画を立てられます。
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広大な空間: 84.53㎡という広さは、大人数のグループ旅行や、複数世帯での家族旅行に最適です。
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悪い点:
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高額なリフォーム費用: 事務所物件のため、バスルームやシャワーブースがありません。ゲストハウス・ホステルとして運営するには、水回り設備の大規模な設置工事が必要となり、初期費用が大きくかさみます。
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高額な家賃と初期費用: 民泊利用時の月額賃料は48.4万円、礼金も48.4万円と、初期投資が非常に高額です。
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短い契約期間: 民泊利用時の契約期間が3年の定期借家であるため、長期的な運営計画を立てにくい点がリスクとなります。
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契約前に確認するポイント
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リフォームの費用と可否: 事務所物件のため、バスルームやキッチンがない現状を理解した上で、水回りの設置工事がどこまで可能か、またその費用は誰が負担するのかを明確にしておくことが最も重要です。
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民泊利用時の詳細条件: 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が可能か、貸主の協力範囲を事前に確認しましょう。
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初期費用の詳細: 民泊利用時の賃料・礼金を含め、総額でいくらの初期費用がかかるのかを明確にし、想定外の費用が発生しないよう確認することが大切です。
周辺地域の平均稼働率
大阪市西区北堀江は、心斎橋・なんばに隣接するエリアであり、観光・ビジネス双方の需要が非常に高いです。この物件は、広さと立地を最大限に活かせば、**年間稼働率は80%〜90%**と、極めて高い水準で想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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84.53㎡という広さを活かし、1泊あたりの宿泊単価を25,000円、定員を6名と仮定します。
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年間稼働率85%と仮定: 365日 × 0.85 = 約310日
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年間売上: 25,000円 × 310日 = 約775万円
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想定年間経費:
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年間賃料（48.4万円 × 12ヶ月）: 580.8万円
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年間管理費（2.2万円 × 12ヶ月）: 26.4万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 775万円 × 0.2 = 155万円
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光熱費・インターネット費など: 月4万円と仮定 = 48万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 20万円
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合計経費: 約830.2万円
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想定年間利益:
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年間売上（775万円）- 年間経費（830.2万円）= 約-55.2万円
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注意点: 上記は初期費用（礼金、保証会社費用、水回り設置工事・リフォーム費用など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、高額な家賃とリフォーム費用を上回る収益を確保するために、以下のアイデアが有効です。
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宿泊単価の向上:
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デザイナーズ物件として付加価値を高めることで、宿泊単価を上げ、赤字を解消できる可能性があります。
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ターゲットの明確化:
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ファミリーや友人グループ、長期滞在のビジネス客など、特定のニーズを持つ層に特化したサービスを提供し、稼働率を向上させましょう。
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多角的な収益化:
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宿泊だけでなく、レンタルスペースや撮影スタジオとして貸し出すことで、収益の間口を広げることが可能です。
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水回り工事費用を賃料交渉に活かす:
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大規模な工事が必要な点を交渉材料とし、家賃交渉やフリーレント期間を設けてもらうことで、初期投資の負担を軽減できる可能性があります。
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