物件情報
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住所: 大阪府大阪市生野区勝山南1丁目
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交通: JR大阪環状線「寺田町」駅 徒歩9分 / JR大阪環状線「桃谷」駅 徒歩9分
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賃料: 11万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: なし / 2ヶ月
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面積: 49.61㎡
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種別/階数: 貸店舗・事務所 / 2階建
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築年数: 1973年1月（築52年）
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特記事項: 民泊利用可、メゾネット、飲食店不可、ルームシェア可
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/1170140207/50019585/x01170140207.html
民泊適正評価
この物件は、手頃な家賃とユニークな間取りを活かせば、安定した収益を目指せるポテンシャルを秘めています。
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良い点:
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手頃な家賃: 月額11万円という家賃は、大阪市内の民泊物件としては非常に手頃です。
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駅近の好立地: 寺田町駅と桃谷駅から徒歩9分と、JR大阪環状線を利用して大阪中心部やUSJへのアクセスが良好です。
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民泊利用可: 「民泊としてもご利用いただけます！」と明記されているため、安心して事業計画を立てられます。
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メゾネット: 2階建てのメゾネット構造は、通常のマンションタイプとは異なり、独立性が高く、ゲストにユニークな宿泊体験を提供できます。
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初期費用: 敷金が不要なので、初期投資を抑えたい方におすすめです。
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悪い点:
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築年数の古さ: 築52年と非常に古いため、内装や設備の老朽化によるリフォーム費用や修繕リスクが懸念されます。
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飲食店不可: 1階部分での飲食店の運営ができないため、多角的な事業展開には向いていません。
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契約前に確認するポイント
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民泊利用時の詳細条件: 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が可能か、貸主の協力範囲を事前に確認しましょう。
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リフォームの範囲と費用負担: 築年数が古いため、内装や設備の修繕が必要になる可能性があります。リフォームがどこまで可能か、また費用は誰が負担するのかを事前に確認することが大切です。
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ルームシェアの条件: ルームシェアと民泊利用時のルールについて、貸主と詳細な取り決めをしておきましょう。
周辺地域の平均稼働率
大阪市生野区は、中心部からやや離れていますが、JR大阪環状線を利用すればアクセスが良好です。この物件は、手頃な価格と駅近の立地を活かせば、コストパフォーマンスを重視するゲストからの需要が見込めるため、**年間稼働率は60%〜70%**を期待できます。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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宿泊単価を1泊12,000円、定員を4名と仮定します。
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年間稼働率65%と仮定: 365日 × 0.65 = 約237日
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年間売上: 12,000円 × 237日 = 約284.4万円
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想定年間経費:
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年間賃料（11万円 × 12ヶ月）: 132万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 284.4万円 × 0.2 = 56.88万円
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光熱費・インターネット費など: 月2万円と仮定 = 24万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 15万円
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合計経費: 約227.88万円
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想定年間利益:
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年間売上（284.4万円）- 年間経費（227.88万円）= 約56.52万円
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注意点: 上記は初期費用（礼金、保証会社費用など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、手頃な家賃を活かしつつ、他の民泊物件との差別化を図ることで、収益をさらに伸ばすことができます。
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ターゲットの明確化:
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ファミリーや友人グループ、長期滞在のビジネス客など、特定のニーズを持つ層に特化したサービスを提供しましょう。
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ユニークなコンセプト:
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メゾネット構造を活かし、「秘密基地風」や「隠れ家風」など、コンセプトを明確にすることで、ゲストに特別な体験を提供し、集客力を高められます。
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周辺地域の情報提供:
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鶴橋のコリアンタウンや、周辺の商店街など、地元ならではの魅力をゲストに紹介することで、付加価値を高めることができます。
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