物件情報
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住所: 大阪府大阪市北区天神橋8丁目
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交通: 大阪メトロ谷町線「天神橋筋六丁目」駅 徒歩10分
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賃料: 27万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: なし / 3.3ヶ月
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面積: 121.52㎡
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種別/階数: 貸その他 / 4階建の1階
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築年数: 2017年2月（築8年）
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特記事項: 民泊可、デザイナーズ物件、庭付き
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/1084851198/50103446/x01084851198.html
民泊適正評価
この物件は、高額な家賃を払ってでも運用する価値のある、優れたポテンシャルを秘めています。
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良い点:
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民泊専用の内装と設備: 「民泊用に作られた内装で設備も整っている」という点は、事業開始までのコストと手間を大幅に削減できます。
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築浅のデザイナーズ物件: 築8年と新しく、デザイン性の高い空間は、ゲストに特別な宿泊体験を提供し、高い評価につながります。
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広大な空間と庭: 121.52㎡という広さと庭付きというユニークな特徴は、他の民泊物件との差別化を図る大きな武器となります。
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民泊可物件: 「民泊可」と明記されているため、安心して事業計画を立てられます。
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悪い点:
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高額な賃料と初期費用: 月額27万円という高額な賃料に加え、礼金3.3ヶ月と初期費用が非常に高いです。
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駅からの距離: 主要駅から徒歩10分という距離は、都心部の物件としてはやや遠く感じられる可能性があります。
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契約前に確認するポイント
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民泊利用時の詳細条件: 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が可能か、貸主の協力範囲を事前に確認しましょう。
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初期費用の詳細: 礼金や保証料など、総額でいくらの初期費用がかかるのかを明確にし、想定外の費用が発生しないよう確認することが大切です。
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設備の状態: 「設備も整っています」とありますが、内見時に民泊運営に必要な設備がすべて揃っているか、動作に問題がないかを確認しましょう。
周辺地域の平均稼働率
大阪市北区は、大阪を代表する繁華街・オフィス街であり、観光・ビジネス双方の需要が非常に高いエリアです。この物件は、広さとデザイン性を兼ね備えているため、**年間稼働率は75%〜85%**と、高い水準を期待できます。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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121.52㎡という広さとデザイン性を活かし、1泊あたりの宿泊単価を30,000円、定員を8名と仮定します。
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年間稼働率80%と仮定: 365日 × 0.8 = 約292日
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年間売上: 30,000円 × 292日 = 約876万円
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想定年間経費:
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年間賃料（27万円 × 12ヶ月）: 324万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 876万円 × 0.2 = 175.2万円
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光熱費・インターネット費など: 月4万円と仮定 = 48万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 20万円
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合計経費: 約567.2万円
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想定年間利益:
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年間売上（876万円）- 年間経費（567.2万円）= 約308.8万円
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注意点: 上記は初期費用（礼金、保証会社費用など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、高額な賃料を上回る収益を確保するために、以下のアイデアが有効です。
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ターゲットの明確化:
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大人数でのグループ旅行や、企業研修・ワーケーションなど、特定のニーズを持つゲストに特化したプランを充実させましょう。
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差別化戦略:
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デザイナーズ物件という特徴を最大限に活かし、SNS映えする内装や庭の空間をプロモーションに活用しましょう。
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多角的な収益化:
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宿泊だけでなく、撮影スタジオやイベントスペースとして貸し出すことで、収益の間口を広げることが可能です。
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