物件情報
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住所: 大阪府大阪市大正区三軒家西1丁目
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交通: JR大阪環状線「大正」駅 徒歩5分 / 大阪メトロ長堀鶴見緑地線「大正」駅 徒歩5分
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賃料: 72.6万円
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管理費等: 50,000円
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敷金/礼金: なし / 3ヶ月
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保証金: 217.8万円
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面積: 154.64㎡
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種別/階数: 貸店舗 / 4階建
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築年数: 1991年11月（築33年）
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特記事項: 簡易宿泊ホステル・特区民泊可、一棟貸しビル、飲食店可
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/1082504888/99000752/x01082504888.html
民泊適正評価
この物件は、高額な家賃と初期費用に見合うだけの、優れたポテンシャルを秘めています。
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良い点:
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抜群の立地とアクセス: 大正駅から徒歩5分という好立地は、都心観光やユニバーサル・スタジオ・ジャパン（USJ）へのアクセスが非常に良く、インバウンド観光客や国内旅行者からの集客に有利です。
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広大な空間と一棟貸し: 154.64㎡の4階建て一棟貸しという構造は、大人数での宿泊に対応でき、高い宿泊単価を狙えます。
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民泊可物件: 「簡易宿泊ホステル・特区民泊が可能」と明記されているため、運営の許可を得るハードルが低く、安心して事業計画を立てられます。
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飲食店可: 1階部分を飲食店として利用するなど、宿泊以外の収益源を確保できる可能性があります。
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悪い点:
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家賃と初期費用の高さ: 月額72.6万円という高額な家賃に加え、礼金3ヶ月、保証金217.8万円と初期費用が非常に高いです。
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築年数: 築33年とやや古いため、内装や設備の老朽化によるリフォーム費用が想定されます。
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契約前に確認するポイント
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民泊利用時の詳細条件: 住宅宿泊事業法（民泊新法）または特区民泊、簡易宿泊ホステルなど、どの法律に基づく届出が可能か、貸主の協力範囲を事前に確認しましょう。
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初期費用の詳細: 礼金や保証金など、総額でいくらの初期費用がかかるのかを明確にし、想定外の費用が発生しないよう確認することが大切です。
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設備の状態: 築年数が古いため、内見時に設備の状態をすべて確認し、民泊利用に必要な設備を洗い出す必要があります。
周辺地域の平均稼働率
大阪市大正区は、中心部へのアクセスが良好で、京セラドーム大阪のイベント参加者やUSJ利用者からの宿泊需要が見込めるため、高い稼働率を期待できます。一棟貸しという希少性を活かせば、年間稼働率は80%以上と、高い水準で想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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154.64㎡という広さを活かし、1泊あたりの宿泊単価を60,000円、定員を10名と仮定します。
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年間稼働率80%と仮定: 365日 × 0.8 = 約292日
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年間売上: 60,000円 × 292日 = 約1,752万円
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想定年間経費:
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年間賃料（72.6万円 × 12ヶ月）: 871.2万円
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年間管理費（5万円 × 12ヶ月）: 60万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 1,752万円 × 0.2 = 350.4万円
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光熱費・インターネット費など: 月5万円と仮定 = 60万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 30万円
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合計経費: 約1,371.6万円
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想定年間利益:
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年間売上（1,752万円）- 年間経費（1,371.6万円）= 約380.4万円
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注意点: 上記は初期費用（礼金、保証金、リフォーム費用など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、高額な賃料を上回る収益を確保するために、以下のアイデアが有効です。
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ターゲットの明確化:
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USJや京セラドームへのアクセスが良い点を最大限に活かし、イベント参加者や遠征チームなど、特定のターゲットに特化したサービスを提供しましょう。
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差別化戦略:
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広大な空間を活かし、ホームシアターやゲームルーム、バーカウンターなどを設置することで、ゲストに特別な宿泊体験を提供し、高い宿泊単価を維持しましょう。
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多角的な収益化:
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宿泊だけでなく、イベントスペースや撮影スタジオとして貸し出すことで、収益の間口を広げることが可能です。
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