物件情報
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住所: 大阪府大阪市住之江区西住之江4丁目
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交通: 南海電鉄本線「住ノ江」駅 徒歩10分 / 阪堺電気軌道阪堺線「我孫子道」駅 徒歩10分
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賃料: 11万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: なし / 2.2ヶ月
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面積: 47.96㎡
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種別/階数: 貸店舗・事務所 / 2階建
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築年数: 1972年1月（築53年）
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特記事項: 民泊利用可、メゾネット、ペット飼育可、飲食店不可
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/1169850607/50019585/x01169850607.html
民泊適正評価
この物件は、手頃な家賃とユニークな間取りを活かせば、安定した収益を目指せるポテンシャルを秘めています。
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良い点:
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手頃な家賃: 月額11万円という家賃は、大阪市内の民泊物件としては非常に手頃です。
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民泊利用可: 「民泊利用もOK」と明記されているため、安心して事業計画を立てられます。
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メゾネット: 2階建てのメゾネット構造は、通常のマンションタイプとは異なり、独立性が高く、ゲストにユニークな宿泊体験を提供できます。
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ペット飼育可: ペット同伴のゲストをターゲットにできるため、集客の間口が広がります。
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初期費用: 敷金が不要なので、初期投資を抑えたい方におすすめです。
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悪い点:
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築年数の古さ: 築53年と非常に古いため、内装や設備の老朽化によるリフォーム費用や修繕リスクが懸念されます。
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飲食店不可: 1階部分での飲食店の運営ができないため、多角的な事業展開には向いていません。
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契約前に確認するポイント
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民泊利用時の詳細条件: 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が可能か、貸主の協力範囲を事前に確認しましょう。
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リフォームの範囲と費用負担: 築年数が古いため、内装や設備の修繕が必要になる可能性があります。リフォームがどこまで可能か、また費用は誰が負担するのかを事前に確認することが大切です。
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ペット飼育の条件: ペット同伴の宿泊を許可する場合、清掃方法や追加料金について、貸主と詳細な取り決めをしておきましょう。
周辺地域の平均稼働率
大阪市住之江区は、中心部からやや離れていますが、南海電鉄本線を利用すれば難波や関西国際空港へのアクセスが良好です。この物件は、中心部の混雑を避けたいゲストや、空港利用者からの需要が見込めるため、**年間稼働率は60%〜70%**を期待できます。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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宿泊単価を1泊15,000円、定員を4名と仮定します。
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年間稼働率65%と仮定: 365日 × 0.65 = 約237日
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年間売上: 15,000円 × 237日 = 約355.5万円
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想定年間経費:
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年間賃料（11万円 × 12ヶ月）: 132万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 355.5万円 × 0.2 = 71.1万円
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光熱費・インターネット費など: 月2.5万円と仮定 = 30万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 15万円
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合計経費: 約248.1万円
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想定年間利益:
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年間売上（355.5万円）- 年間経費（248.1万円）= 約107.4万円
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注意点: 上記は初期費用（礼金、保証会社費用など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、手頃な家賃を活かしつつ、他の民泊物件との差別化を図ることで、収益をさらに伸ばすことができます。
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ターゲットの明確化:
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ファミリーや友人グループ、ペット連れのゲストなど、特定のニーズを持つ層に特化したサービスを提供しましょう。
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ユニークなコンセプト:
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メゾネット構造を活かし、「秘密基地風」や「隠れ家風」など、コンセプトを明確にすることで、ゲストに特別な体験を提供し、集客力を高められます。
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長期滞在需要の取り込み:
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近隣の工場やオフィスへの出張者など、ビジネス客向けの長期滞在プランを設定することで、安定した稼働率を確保できます。
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