民泊物件  ·  24日 8月 2025

【大阪市天王寺区民泊物件】民泊運営中にもかかわらず新規募集されている理由とは？

物件情報

 

  • 住所: 大阪府大阪市天王寺区逢阪1丁目

  • 交通: 大阪メトロ堺筋線「恵美須町」駅 徒歩8分 / 大阪メトロ谷町線「四天王寺前夕陽ヶ丘」駅 徒歩12分 / 大阪メトロ御堂筋線「動物園前」駅 徒歩15分

  • 賃料: 16.5万円

  • 管理費等: なし

  • 敷金/礼金: なし / 165万円

  • 面積: 46.65㎡

  • 種別/階数: 貸店舗・事務所 / 3階建の2階

  • 築年数: 1988年1月（築37年）

  • 特記事項: 民泊運営中、民泊消防工事済み、居抜き、家具・家電付き、飲食店不可、定期借家1年

  • 物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/1170748607/50019585/x01170737386.html

 

民泊適正評価

 

この物件は、初期費用が非常に高額ですが、それを上回る運営面でのメリットが多数あります。ただし、「現在運営中の物件」という事実を、メリットとデメリットの両面から慎重に評価する必要があります。

  • 良い点:

    • 運営実績の継承: すでに民泊として営業しているため、需要の有無や収益性が検証済みです。

    • 消防工事済み: 民泊運営において最も手間と費用がかかる消防法上の要件をクリアしている点は、非常に大きなメリットです。

    • 居抜き物件: 家具・家電付きで、すぐにでも運営を開始できるため、初期投資を大幅に抑えられます。

    • 好立地: 恵美須町駅から徒歩8分と、大阪の主要観光地へのアクセスが良好です。

  • 悪い点:

    • 募集されている理由: 儲かっているにもかかわらず事業を手放すケースは稀です。現在の運営状況が思わしくない（収益が低い、赤字など）、近隣住民とのトラブルがある、運営者の都合で別の事業に転換するなど、何らかの理由がある可能性を考慮しなければなりません。この点を無視して契約すると、同じ失敗を繰り返すリスクがあります。

    • 高額な礼金: 家賃の10ヶ月分に相当する165万円という高額な礼金が最大のデメリットです。

    • 短い契約期間: 契約期間が1年の定期借家であるため、長期的な運営計画を立てにくい点がリスクとなります。

 

契約前に確認するポイント

 

この物件は、なぜ募集されているのかを徹底的に確認することが、成功への鍵となります。

  1. 運営状況のヒアリング:

    • なぜ事業を辞めるのか、現運営者に直接理由をヒアリングできるか確認しましょう。

    • 直近の稼働率や収益レポートを見せてもらえるか交渉し、実際の経営状況を把握することが最も重要です。

  2. 高額な礼金の詳細: 礼金165万円の用途や返還条件について、契約前に明確に確認しましょう。

  3. 運営代行の条件: 運営代行費用が無料になる「指定業者」のサービス内容と料金体系について、詳細を確認しましょう。

  4. 許認可の承継: 「許認可3ヶ月貸与可能」とありますが、ご自身で民泊新法に基づく届出を提出し、許可を承継できるのかを必ず確認しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

大阪市天王寺区は、大阪を代表する観光地（新世界、天王寺動物園、通天閣など）に近く、特にインバウンド需要が非常に高いエリアです。この物件はすでに運営中であること、消防工事済みであること、好立地であることを考慮すると、年間稼働率は80%以上と、高い水準を期待できます。ただし、これはあくまで理想的な運営ができた場合の試算です。

 

運営した場合の想定年間利益

 

  • 想定年間売上:

    • 宿泊単価を1泊20,000円、定員を4名と仮定します。

    • 年間稼働率80%と仮定: 365日 × 0.8 = 292日

    • 年間売上: 20,000円 × 292日 = 約584万円

  • 想定年間経費:

    • 年間賃料（16.5万円 × 12ヶ月）: 198万円

    • 運営管理費（指定業者利用のため無料）: 0円

    • 光熱費・インターネット費など: 月2.5万円と仮定 = 30万円

    • その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 15万円

    • 合計経費: 約243万円

  • 想定年間利益:

    • 年間売上（584万円）- 年間経費（243万円）= 約341万円

注意点: 上記は初期費用（礼金165万円など）は含んでいません。初年度は礼金分の投資回収が必要です。また、現状の運営者がこの利益を上げられていない可能性があることを念頭に置く必要があります。

 

想定利益をさらに高めるためのアイデア

 

この物件で成功するためには、ただ運営を引き継ぐだけでなく、現運営者がなぜ事業を手放すのかを分析し、その課題を解決する戦略が不可欠です。

  1. 集客力の強化:

    • 現運営者の集客が弱かった場合、SNSマーケティングやOTA（Online Travel Agency）での写真・説明文の改善を徹底し、集客力を大幅に強化しましょう。

  2. ゲスト体験の向上:

    • ゲストレビューを確認し、不満点が多かった場合、内装やアメニティをさらに充実させることで、ゲスト満足度とレビュー評価を高め、稼働率と宿泊単価の向上につなげましょう。

  3. 運営効率の改善:

    • 清掃やチェックイン・チェックアウト手続きの自動化を進めることで、運営コストをさらに削減し、利益率を向上させましょう。

カテゴリ： osaka