物件情報
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住所: 大阪府大阪市中央区西心斎橋2丁目
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交通: 近鉄・阪神なんば線「大阪難波」駅 徒歩6分 / 大阪メトロ千日前線「なんば」駅 徒歩5分
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賃料: 220万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 3ヶ月 / 3ヶ月
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面積: 450.56㎡
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種別/階数: 貸店舗・事務所 / 6階建
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築年数: 1983年5月（築42年）
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特記事項: 民泊可、一棟ビル、飲食店可
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6986655608/50106912/x06986655608.html
民泊適正評価
この物件は、高額な家賃と初期費用に見合うだけの、優れたポテンシャルを秘めています。
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良い点:
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最高の立地: なんば・心斎橋エリアという大阪観光の中心地。インバウンド需要が極めて高く、年間を通して安定した集客が見込めます。
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圧倒的な広さ: 450.56㎡の一棟貸しビル。大人数での宿泊はもちろん、複数の家族や団体客にも対応でき、宿泊単価を非常に高く設定できます。
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民泊可: 「民泊事業などご相談下さい」と明記されており、安心して事業計画を立てられます。
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悪い点:
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家賃と初期費用の高さ: 月額220万円という家賃に加え、敷金・礼金それぞれ3ヶ月分と、初期費用が非常に高額です。
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築年数: 築42年と古く、見えない部分の老朽化によるトラブルリスクは残ります。
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契約前に確認するポイント
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民泊利用時の詳細条件: 旅館業法に基づく簡易宿泊所や、特区民泊など、どの法律に基づく届出が可能か、貸主の協力範囲を事前に確認しましょう。
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初期費用の詳細: 敷金、礼金、保証会社費用など、総額でいくらの初期費用がかかるのかを明確にし、想定外の費用が発生しないよう確認することが大切です。
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修繕義務の範囲: 築年数が古いため、内見時に建物の状態をすべて確認し、民泊利用に必要な修繕範囲や費用負担について、貸主と交渉しておく必要があります。
周辺地域の平均稼働率
大阪市中央区は、日本でも最もインバウンド需要が高いエリアの一つであり、高い稼働率を期待できます。特に一棟貸しという希少性を活かせば、**年間稼働率は85%〜95%**と、極めて高い水準で想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
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想定年間売上:
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450.56㎡の広さを活かし、1泊あたりの宿泊単価を120,000円、定員を16名と仮定します。
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年間稼働率90%と仮定: 365日 × 0.9 = 約328日
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年間売上: 120,000円 × 328日 = 約3,936万円
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想定年間経費:
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年間賃料（220万円 × 12ヶ月）: 2,640万円
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運営管理費（売上の20%と仮定）: 3,936万円 × 0.2 = 787.2万円
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光熱費・インターネット費など: 月8万円と仮定 = 96万円
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その他費用（保険、消耗品、清掃費など）: 50万円
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合計経費: 約3,573.2万円
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想定年間利益:
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年間売上（3,936万円）- 年間経費（3,573.2万円）= 約362.8万円
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注意点: 上記は初期費用（敷金、礼金、リフォーム費用など）は含んでいません。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
この物件は、高額な賃料を上回る収益を確保するために、以下のアイデアが有効です。
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ターゲットの明確化:
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超高額な宿泊単価に対応できる富裕層の団体客や、企業の研修・イベント利用などにターゲットを絞りましょう。
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差別化戦略:
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圧倒的な広さを活かし、各フロアにテーマを設ける（例：ゲームフロア、バーフロアなど）ことで、ゲストに特別な体験を提供し、高い評価を獲得しましょう。
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プロモーションの強化:
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高付加価値をアピールするため、プロのカメラマンに撮影を依頼し、SNSやウェブサイトで強く訴求することで、集客力をさらに高められます。
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