民泊物件  ·  23日 8月 2025

【大阪市民泊可】肥後橋駅徒歩3分！高収益が狙えるデザイナーズマンション

物件情報

 

  • 住所: 大阪府大阪市西区江戸堀１

  • 交通: 地下鉄四つ橋線 肥後橋駅 徒歩3分 / 地下鉄御堂筋線 淀屋橋駅 徒歩6分

  • 賃料: 19.5万円

  • 管理費・共益費: 9,500円

  • 敷金/礼金: - / 19.5万円

  • 間取り/専有面積: 1LDK / 60.99㎡

  • 種別/築年数: マンション / 築19年

  • 特記事項: 民泊使用可、ペット相談、デザイナーズ、ネット使用料不要、24時間ゴミ出し可

  • 物件URL: https://suumo.jp/chintai/bc_100456191776/

 

民泊適正評価

 

この物件は、利便性を追求するゲスト層に強くアピールでき、都心での民泊運営に非常に適しています。

  • 良い点:

    • 交通利便性: 肥後橋駅徒歩3分、淀屋橋駅徒歩6分という立地は、大阪市内の主要なビジネス街や観光地へのアクセスが非常にスムーズです。出張者や観光客双方に大きな魅力を提供できます。

    • 広々とした間取り: 60.99㎡の1LDKは、単身者だけでなく、カップルやファミリー、友人グループなど、複数人での利用にも対応できます。定員を多く設定できるため、高い宿泊単価での運用が可能です。

    • 充実した設備: オートロック、宅配ボックス、浴室乾燥機、温水洗浄便座、システムキッチンなど、生活に必要な設備が揃っており、ゲストは快適に過ごせます。

    • ペット相談可: 民泊においてペット同伴可能な物件はまだ希少です。このユニークな強みを活かせば、特定のニーズを持つ層からの安定した集客が見込めます。

  • 悪い点:

    • 家賃の高さ: 19.5万円という家賃は、運営費の大部分を占めます。この高額な固定費を回収するには、高稼働率を維持し続ける必要があります。

    • 初期費用と保証料: 礼金19.5万円に加え、民泊利用の場合は賃料・共益費・礼金が税別になります。さらに、保証会社への加入が必須で、民泊利用時の保証料は総賃料の100%と高額です。初年度の費用は想定以上にかさむことを覚悟しなければなりません。

    • 周辺環境: オフィス街であるため、夜間や週末は人通りが少なくなる可能性があります。ゲストのレビューに影響が出ないよう、防犯面での工夫が必要になるかもしれません。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 民泊利用時の正確な費用: 「民泊使用は賃料共益費礼金は税別になります」とありますが、具体的な金額がいくらになるのかを必ず不動産会社に確認し、書面で合意を得ましょう。

  2. 保証会社費用: 初回に総賃料の100%（約20万円）がかかり、年更新料も10,000円必要です。これらの費用が年間収益に与える影響をしっかり計算に入れておきましょう。

  3. 民泊の運営形態: 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が可能か、旅館業法の許可が必要かなど、運営形態に関する規定を明確に確認しておきましょう。

  4. ペット相談の条件: ペットの種類や頭数、追加料金の有無など、具体的な条件を事前に確認しておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

大阪市は、国内でも有数の観光地であり、民泊の需要は非常に高いです。特に、地下鉄四つ橋線や御堂筋線沿いのオフィス街は、ビジネスや観光の拠点として人気があり、外国人観光客にも人気があります。この物件の立地の良さ、広さ、設備を考慮すると、**年間稼働率は75%〜85%**と、非常に高い水準を期待できます。

 

運営した場合の想定年間利益

 

  • 想定年間売上:

    • 平均宿泊単価を1泊25,000円、定員を4名と仮定します。

    • 年間稼働率80%と仮定: 365日 × 0.8 = 約292日

    • 年間売上: 25,000円 × 292日 = 約730万円

  • 想定年間経費:

    • 年間賃料（19.5万円 × 12ヶ月）: 234万円

    • 年間管理費（9,500円 × 12ヶ月）: 11.4万円

    • 水道代（3,000円 × 12ヶ月）: 3.6万円

    • 運営管理費（売上の20%と仮定）: 730万円 × 0.2 = 146万円

    • 光熱費・インターネット費など: 月3.5万円と仮定 = 42万円

    • その他費用（保険、消耗品、保証会社更新料など）: 20万円

    • 合計経費: 約457万円

  • 想定年間利益:

    • 年間売上（730万円）- 年間経費（457万円）= 約273万円

注意点: 上記は初期費用（礼金、鍵交換代、保証会社初回費用など）や内装費用は含んでいません。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

高額な家賃を上回る収益を確保するためには、以下のアイデアが有効です。

  1. ターゲットの明確化:

    • 広々とした間取りを活かし、ファミリーや大人数グループ向けのプランを充実させましょう。周辺に靭公園があるため、公園で遊ぶ家族連れや、ビジネス出張で長期滞在するグループなどをターゲットにするのが効果的です。

  2. コンセプトの差別化:

    • デザイナーズマンションという特徴を最大限に活かし、洗練された内装や家具で統一感のある空間を作りましょう。写真映えする内装にすることで、SNSでの集客も期待できます。

  3. 付加価値の提供:

    • 周辺のスーパーやコンビニ、レストランなどの情報をまとめたガイドブックを作成したり、長期滞在向けの割引プランを提供したりすることで、ゲストの満足度を高め、良いレビューに繋げましょう。

カテゴリ： osaka