民泊物件  ·  22日 8月 2025

【金沢市民泊可】築浅リフォームで安心！金沢駅バス便の2LDK一戸建て民泊物件相談

物件情報

 

  • 住所: 石川県金沢市菊川１丁目

  • 交通: 北陸鉄道浅野川線 北鉄金沢駅 バス20分/「猿丸神社前」バス停 停歩3分

  • 家賃: 6.2万円

  • 間取り: 2LDK（和 8・6 LDK 13）

  • 専有面積: 68.58㎡

  • 築年月: 1970年1月(築55年8ヶ月)

  • 特記事項: ペット相談可、事務所の利用や民泊も相談

  • 物件URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987065763/40400683/x06987065763.html

 

民泊適正評価

 

この物件は民泊運営に非常に適した可能性を秘めています。

  • 良い点:

    • 民泊相談可: 賃貸契約時に民泊利用の合意が得られている点は、運営上の大きな安心材料です。

    • 広々とした間取り: 68.58㎡の2LDKは、複数人での利用やファミリー層、中長期滞在のゲストにも快適な空間を提供できます。定員を多めに設定できるため、宿泊単価を上げやすいメリットもあります。

    • ペット相談可: ペット同伴可能な民泊はまだ少なく、この希少性から特定のニーズを持つ層に強くアピールできます。ペット連れの旅行者にとって非常に魅力的な選択肢となり、安定した集客が見込めます。

    • フルリフォーム済み: 築55年という古さを感じさせない、水回りを含むフルリフォームが実施されています。ゲストに清潔で快適な滞在を提供でき、レビューの向上に繋がります。

  • 悪い点:

    • 不便な立地: 金沢駅からバスで20分、バス停からも徒歩3分という立地は、公共交通機関をメインに利用するゲストにとっては不便に感じられる可能性があります。特に初訪問の観光客は、駅から近い物件を好む傾向にあります。

    • 競合との差別化の必要性: 金沢駅周辺や兼六園、ひがし茶屋街といった主要観光地周辺には、利便性の高い民泊物件が多数存在します。駅から遠いという弱点を補うために、明確なコンセプトや強みを打ち出す必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 民泊に関する詳細な条件: 「民泊相談可」がどの範囲まで許可されているか（住宅宿泊事業法に基づく届出制民泊か、旅館業許可取得が必要かなど）を必ず確認し、書面に明記してもらいましょう。

  2. 近隣住民への配慮: 住宅街に位置するため、騒音やゴミ出しなど、近隣住民とのトラブルを避けるためのルールを明確に設定し、ゲストに周知徹底する必要があります。

  3. 駐車場代の確認: 駐車場が「近有6,000円」となっていますが、月極契約の空き状況や、短期利用が可能なコインパーキングの有無を事前に確認しておきましょう。車での利用者をターゲットにする場合、駐車場は必須です。

  4. 火災保険の民泊利用可否: 住宅保険が民泊利用をカバーしているか、あるいは別途民泊向けの保険加入が必要かを確認しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

金沢市全体の民泊稼働率は、主要観光地に近いエリアで70-80%と非常に高い水準です。しかし、この物件は駅から離れた住宅街にあるため、単純に平均値を当てはめることはできません。駅から近い「駅近マンション型」の成功事例では年間稼働率78%というデータがありますが、本物件のような「一戸建て型」は、独自の魅力を打ち出さなければ稼働率が伸び悩む可能性があります。物件の特性を考慮すると、年間稼働率は金沢市の平均よりも低い60-70%程度と見積もるのが現実的でしょう。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件の家賃は月6.2万円、年間で74.4万円です。これに加え、管理費・清掃費、光熱費、消耗品費、インターネット回線費、広告費、保険料、固定資産税など、様々な経費が発生します。

  • 想定年間売上:

    • 平均宿泊単価: ゲスト数や曜日によって変動しますが、定員を4名として1泊あたり1人5,000円と仮定。

    • （4名 × 5,000円）= 20,000円/泊

    • 年間稼働率65%と仮定: 365日 × 0.65 = 約237日

    • 年間売上: 20,000円 × 237日 = 約474万円

  • 想定年間経費:

    • 家賃: 74.4万円

    • 運営管理費（売上の20%と仮定）: 474万円 × 0.2 = 94.8万円

    • 光熱費・インターネット費など: 月2.5万円と仮定 = 30万円

    • その他費用（保険、消耗品など）: 20万円

    • 合計経費: 約219.2万円

  • 想定年間利益:

    • 年間売上（474万円）- 年間経費（219.2万円）= 約254.8万円

注意点: 上記の数値はあくまで試算です。運営方法や集客戦略、繁忙期・閑散期の単価設定によって大きく変動します。特に、不便な立地は集客に苦戦し、結果として稼働率が低くなり、想定利益を下回るリスクがあります。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

もし想定利益が低いと感じる場合や、集客が伸び悩む場合は、以下のアイデアを試すことで改善が期待できます。

  1. ターゲットの再設定とコンセプト強化:

    • 一般的な観光客だけでなく、金沢に長期滞在したいビジネスマンや、ワーケーション需要をターゲットに。

    • ペット同伴可という強みを最大限に活かし、ペットフレンドリーな設備（ゲージ、ペット用食器など）を充実させ、SNSで積極的に発信。

    • 築55年の趣とフルリフォームの清潔感を両立させた「レトロモダン」な内装で、写真映えする空間を演出。

  2. 体験プログラムの提供:

    • 茶道や着物体験、金箔貼り体験など、金沢ならではの文化体験プログラムと連携することで、物件の付加価値を高めます。

    • 近隣の飲食店や商店と提携し、割引クーポンや特典を提供することで、ゲストの満足度を向上させ、リピートに繋げます。

  3. 効率的な集客戦略:

    • 複数の民泊プラットフォーム（Airbnb, Booking.comなど）に登録し、露出を増やす。

    • 魅力的な写真を多数掲載し、物件の良さを視覚的に訴える。特に、広々とした間取りやリフォーム後の清潔感をアピールすることが重要です。

    • リスティングの説明文で、バスでのアクセス方法を写真付きで分かりやすく説明し、立地の不便さを解消する工夫を凝らす。

この物件は、立地のデメリットをコンセプトと運営の工夫で補えれば、大きな収益を生み出すポテンシャルを秘めています。

カテゴリ： hokuriku, ishikawa