民泊物件  ·  22日 8月 2025

【南房総市民泊相談可】山林付きで夢のDIY！ユニークな体験型古民家民泊

物件情報

 

  • 住所: 千葉県南房総市平久里下278-2

  • 交通: 鋸南富山ICまで車で11分

  • 家賃: 3.5万円（相談可）

  • 敷金/礼金: 1ヶ月分 / なし

  • 間取り/面積: 4DK / 137.45㎡

  • 階数: 2階建

  • 特記事項: 民泊相談可、DIY可能、物置・山林付き、公営水道・山水利用可、簡易水洗トイレ（汲み取り）

  • 物件URL: https://jmty.jp/chiba/est-hou/article-1jd5rb

 

民泊適正評価

 

この物件は、手間を惜しまず、ユニークな民泊を創りたい方に大きな可能性を秘めています。

  • 良い点:

    • 家賃が破格の安さ: 通常の家賃は3.5万円と非常に安く、たとえ民泊利用で値上げされたとしても、運営費の固定費を大きく抑えられます。

    • 圧倒的な付加価値: 建物だけでなく、広大な山林（約861㎡）もセットで借りられます。放置された状態ではあるものの、開拓すればキャンプ場や畑、プライベートなアウトドアスペースなど、唯一無二の民泊体験を提供できます。

    • DIY可能: 築年数は古いですが、DIYで自分好みの空間に作り変えることができます。ゲストのニーズに合わせた内装や設備を自由に設計できる点は大きな強みです。

    • 自然とレジャー: 海（岩井海岸）まで車で13分、山に囲まれた自然環境で、都心から手軽なアウトドア体験を求めるゲストに強くアピールできます。

  • 悪い点:

    • 設備の古さと不便さ: トイレが汲み取り式の簡易水洗である点は、都心からのゲストにとって大きなデメリットです。また、水回りや内装も古いため、大規模な修繕やリフォーム費用がかかる可能性があります。

    • 交通の不便さ: 最寄り駅からの情報はありませんが、車でのアクセスが前提となります。電車やバスを利用するゲストの集客は期待できません。

    • 山林開拓の手間: 広大な山林は魅力的ですが、開拓には多大な時間と労力がかかります。また、傾斜地が多いため、平坦な土地を確保するのも簡単ではありません。

    • 事業用賃料の値上げ: 民泊利用の場合は家賃が値上げされ、消費税も加算される可能性があります。初期の想定よりも固定費が高くなるリスクがあります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 民泊利用時の具体的な家賃: 「事業用賃料値上げ＋消費税の可能性」があるため、民泊として利用した場合の月額賃料を事前に大家さんと明確に合意し、書面に残しておきましょう。

  2. 汲み取り式トイレの管理: 汲み取りの頻度や費用、業者など、汲み取り式トイレの具体的な管理方法について確認しましょう。

  3. リフォームの範囲と費用負担: 「一部床補修、キッチン交換予定」とありますが、その他に発生する修繕費やDIYの費用負担について、大家さんとの間でルールを明確にしておく必要があります。

  4. 山林利用の制限: 借りる山林について、火気の使用や建築物の設置など、利用に関する制約がないか確認しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

南房総市は、都心からのアクセスが良好なため、週末や長期休暇に多くの観光客が訪れます。特に、コロナ禍以降は「田舎暮らし体験」や「ワーケーション」といった需要が高まっています。しかし、この物件は駅から離れた山間部にあるため、単なる観光目的のゲストだけでは集客が難しく、年間稼働率は30%〜40%程度と低めに想定するのが現実的です。

 

運営した場合の想定年間利益

 

民泊利用時の家賃を月額5万円、年間60万円と仮定して試算します。

  • 想定年間売上:

    • 平均宿泊単価: 1泊1人5,000円、定員を8名と仮定。

    • （8名 × 5,000円）= 40,000円/泊

    • 年間稼働率35%と仮定: 365日 × 0.35 = 約127日

    • 年間売上: 40,000円 × 127日 = 約508万円

  • 想定年間経費:

    • 年間家賃: 60万円

    • 運営管理費（売上の20%と仮定）: 508万円 × 0.2 = 101.6万円

    • 光熱費・インターネット費など: 月3万円と仮定 = 36万円

    • その他費用（汲み取り費用、消耗品費など）: 20万円

    • 合計経費: 約217.6万円

  • 想定年間利益:

    • 年間売上（508万円）- 年間経費（217.6万円）= 約290.4万円

注意点: 上記は初期投資費用を含んでいません。DIYや修繕費用が別途必要となります。

 

想定利益をさらに高めるためのアイデア

 

この物件は、手間をかけることで収益を大きく伸ばせるポテンシャルを秘めています。

  1. 体験型民泊に特化する:

    • 畑やキャンプ場を開拓し、「週末開拓体験ツアー」や「田舎暮らし体験プラン」など、特別な宿泊体験を販売します。一般的な民泊とは一線を画すため、高い宿泊単価でも集客しやすくなります。

  2. ターゲットを明確にする:

    • 「自然の中でDIYをしたい」クリエイター、「手ぶらでキャンプを楽しみたい」家族、「都会の喧騒から離れて静かに過ごしたい」ワーケーション利用のゲストなど、明確なターゲット層に向けたプランを立てましょう。

  3. SNSでの情報発信:

    • 荒れた山林を開拓し、古い建物をDIYでリフォームしていく過程を、ブログやYouTube、Instagramなどで発信しましょう。物件自体がコンテンツとなり、集客力を高められます。

カテゴリ： kanto, chiba