民泊物件  ·  21日 8月 2025

宮城県仙台市宮城野区｜駅近好立地な4LDKマンションは民泊運営に適している？

物件情報

 

  • 物件名: グレンビュー・シルキュイ

  • 場所: 宮城県仙台市宮城野区宮城野１

  • 家賃：15万円

  • 特徴:

    • 113.85㎡の広々とした4LDK。

    • メゾネットタイプ。

    • ペット相談可、事務所利用相談可、ルームシェア相談可。

    • 民泊転借相談可。

    • バストイレ別、システムキッチン、温水洗浄便座など設備充実。

  • アクセス:

    • ＪＲ仙石線「榴ケ岡駅」徒歩8分

    • 仙台市地下鉄東西線「連坊駅」徒歩13分

    • ＪＲ仙石線「宮城野原駅」徒歩9分

  • 物件掲載URL:

 

民泊適正評価

 

 

良い点（メリット）

 

  • 好立地: 複数の駅から徒歩圏内という立地は、公共交通機関を利用する観光客やビジネスパーソンにとって非常に魅力的です。仙台市は東北地方の拠点都市であり、通年で宿泊需要が見込めます。

  • 広い空間: 4LDKという間取りと113.85㎡という広さは、家族や友人グループなど、大人数での利用に最適です。1人あたりの宿泊単価を抑えつつ、まとまった宿泊料金を得られるため、収益性が高まります。

  • 運営の自由度: 「民泊転借相談可」と明記されているため、物件所有者の理解を得やすく、運営を始めやすいでしょう。「ペット相談可」という点も、ペットと一緒に旅行したいゲストの需要を取り込める大きな強みです。

  • 設備の充実: バス・トイレ別、システムキッチン、独立洗面台など、ゲストが快適に過ごすための設備が整っているため、高いゲスト満足度と良いレビューに繋がります。

 

悪い点（デメリット）

 

  • 高額な家賃: 家賃が15万円と高額なため、集客がうまくいかなかった場合に赤字になるリスクを高めます。特に、シーズンオフの稼働率が低いと、運営にかかる費用を回収できなくなる可能性があります。

  • 築年数の古さ: 築39年という古さは、設備の老朽化や修繕費用が発生するリスクを伴います。予期せぬトラブルが起こると、ゲストの滞在に影響を与えるだけでなく、修繕費用で利益を圧迫することになります。

  • 高額な初期費用: 敷金30万円、礼金15万円に加え、保証会社利用料やその他諸費用も必要となるため、初期投資が高くなります。

  • ペット飼育時の追加費用: ペットを飼育する場合、礼金が2ヶ月分増額される（計3ヶ月分）ため、初期費用がさらに高くなります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 詳細な初期費用と募集条件の確認: 「民泊転借相談可」と記載があるため、民泊として利用する場合の具体的な募集条件や家賃、初期費用がどう変わるのかを不動産会社に必ず確認しましょう。

  2. 法的な要件の確認: 物件が民泊新法（住宅宿泊事業法）の要件を満たしているか、また仙台市の条例に違反しないかを確認してください。

  3. 建物の状態確認: 築39年のため、契約前に必ず内見を行い、必要な修繕箇所や費用を見積もりましょう。水回りや配管など、目に見えない部分の劣化に注意が必要です。

  4. 周辺の競合調査: 仙台市は民泊施設が多数存在するため、周辺のホテルや民泊施設がどのようなサービスや価格設定をしているかを徹底的に調査しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

仙台市は東北地方最大の都市であり、ビジネス・観光の両方で宿泊需要が期待できます。特に夏祭りや冬のイルミネーションなど、イベントシーズンは稼働率が大幅に上昇する傾向にあります。榴ケ岡駅周辺は繁華街からも近く、複数の交通機関が利用できるため、通年を通して高い稼働率が見込める可能性は高いです。

 

運営した場合の想定年間利益

 

家賃15万円と高額なため、安定した収益を出すには高い稼働率が不可欠です。ここでは、宿泊料金を1泊2.5万円と設定し、稼働率を60%と仮定した場合のシミュレーションをしてみましょう。

  • 初期費用: 敷金（30万円）＋礼金（15万円）＋保証会社利用料（約2.2万円）＋その他諸費用（約2.2万円）＝約49.4万円

  • 運営費用（年間）: 家賃（180万円）＋光熱費、消耗品、清掃費、リスティング手数料など＝約230万円

もし稼働率が年間60%（219日）だった場合：

  • 年間売上: 219日 × 2.5万円 = 547.5万円

  • 年間利益: 547.5万円 - 230万円 = 317.5万円

この利益から初期費用を回収するには、49.4万円 ÷ 317.5万円 = 約0.2年かかります。

一方、競合が激しく、稼働率が30%に留まった場合、年間売上は273.75万円となり、年間利益は43.75万円にまで下がります。この場合、初期費用回収に約1.1年かかります。家賃が15万円と高いため、稼働率が30%を下回ると赤字に転落する可能性も出てきます。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

想定利益が低い場合でも、以下のアイデアを実践することで改善の余地はあります。

  • ターゲット層の明確化:

    • 広々とした空間を活かし、大家族やグループ旅行に特化します。子供が遊べるスペースや、大人数で利用できるダイニングセットなどを設置して、ファミリー層にアピールします。

    • ビジネス利用を想定し、高速Wi-Fiやプリンターなどを完備して単価を上げることも有効です。

  • ペット向けサービスの提供:

    • ペットOKという強みを最大限に活かし、ペット用のベッドやケージ、餌皿、おもちゃなどを常備します。近くのドッグランやペット同伴可能な飲食店情報を提供することで、ペット連れのゲストに強くアピールできます。

  • 体験型プランの導入:

    • 仙台市はグルメが豊富なので、地元の食材を使った料理体験や、BBQセットの貸し出しなど、宿泊以外のサービスも提供することで付加価値を高めます。

  • 多用途運営:

    • 民泊として利用しない期間は、時間貸しやスペースレンタルとして提供するのも良いアイデアです。例えば、撮影スタジオやイベントスペース、セミナー会場として貸し出すことで、収益の柱を増やすことができます。

このように、デメリットをただ放置するのではなく、それを逆手に取った戦略を練ることで、この物件の可能性を最大限に引き出すことができるでしょう。

カテゴリ： hokkaidotohoku, miyagi