民泊物件  ·  21日 8月 2025

大阪府大阪市北区｜天満駅徒歩5分のメゾネットは民泊で稼げる？飲食店もOKの物件を徹底解説

物件情報

 

  • 物件名: コンラッド黒崎町

  • 家賃: 33万円

  • 場所: 大阪府大阪市北区黒崎町

  • 特徴:

    • 119.61㎡の広々とした最上階メゾネット。

    • 「民泊等可能です」と明記。

    • 飲食店可。

    • 築46年。

  • アクセス:

    • ＪＲ大阪環状線「天満駅」徒歩5分

    • 大阪メトロ谷町線「中崎町駅」徒歩5分

    • 大阪メトロ堺筋線「扇町駅」徒歩7分

  • 物件掲載URL:

 

民泊適正評価

 

 

良い点（メリット）

 

  • 抜群の立地: 天満駅から徒歩5分、梅田エリアにも近い好立地は、ビジネスや観光のゲストにとって大きな魅力です。複数の路線が利用可能で、大阪市内の主要な観光スポットへのアクセスも良好です。

  • 広い空間とユニークな間取り: 119.61㎡の広さとメゾネットという特徴は、他の民泊施設との差別化に繋がります。大人数での利用や、非日常的な空間を求めるゲストの需要を取り込めるため、高い収益性が期待できます。

  • 運営の自由度: 「民泊等可能です」と明記されており、運営のハードルが低いのが最大の魅力です。また、飲食店も可であるため、キッチン周りの設備も整えやすく、料理を楽しみたいゲストにもアピールできます。

  • 初期費用: 敷金なし、礼金2.2ヶ月分という条件は、初期投資を抑える上で有利です。

 

悪い点（デメリット）

 

  • 高額な家賃: 賃料が33万円と非常に高額です。大阪の民泊需要は高いとはいえ、これを賄うためには高い稼働率と宿泊単価を維持しなければなりません。集客がうまくいかなかった場合、赤字になるリスクが非常に高いです。

  • 築年数の古さ: 築46年と非常に古いため、建物の老朽化による予期せぬトラブルのリスクを伴います。配管や電気系統など、目に見えない部分の修繕費用が想定外に発生する可能性もあります。

  • 現状有姿での引き渡し: 「現状有姿での引き渡し」とあるため、壁紙や床材など内装の状態が悪い可能性があります。大規模なリフォームが必要となり、初期投資がさらに膨らむことが考えられます。

  • 違約金のリスク: 1年未満の解約は2ヶ月分、1年以上2年未満の解約は1ヶ月分の賃料を違約金として支払う必要があります。民泊運営が軌道に乗らなかった場合、この違約金が大きな負担となる可能性があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 内装工事費用の見積もり: 「現状有姿」での引き渡しとなるため、必ず複数の業者に建物の状態を見てもらい、内装工事にかかる総額を算出してもらいましょう。

  2. 法的な要件の確認: 物件が民泊新法（住宅宿泊事業法）の要件を満たしているか、また大阪市の条例に違反しないかを事前に確認することが不可欠です。

  3. 周辺の競合調査: 大阪市は民泊の激戦区です。周辺のホテルや民泊施設がどのようなサービスや価格設定をしているかを徹底的に調査し、差別化できるポイントを見つけましょう。

  4. 騒音トラブルの可能性: 飲食店可の物件であるため、防音対策が不十分な場合、騒音トラブルに発展する可能性があります。

 

周辺地域の平均稼働率

 

大阪府の民泊稼働率は、全国でもトップクラスに高い水準を誇ります。特に梅田や天満周辺は、観光やビジネス目的の訪問者が多く、通年を通して高い需要が見込めます。この物件はメゾネットというユニークな特徴を活かすことで、他の物件に比べて高い稼働率を維持できる可能性が高いです。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件は、高額な賃料を補うために、ある程度の宿泊単価を設定する必要があります。ここでは、宿泊料金を1泊4万円と設定し、稼働率を60%と仮定した場合のシミュレーションをしてみましょう。（だだし、宿泊料金を高めに設定するために、完璧なリフォームと高級感のあるインテリアの準備が必要です）

  • 初期費用: 礼金（72.6万円）＋保証会社利用料（33万円）＋リフォーム費用（300万円）＝約405.6万円

  • 運営費用（年間）: 家賃（396万円）＋消耗品、清掃費、リスティング手数料など＝約480万円

もし稼働率が年間60%（219日）だった場合：

  • 年間売上: 219日 × 4万円 = 876万円

  • 年間利益: 876万円 - 480万円 = 396万円

この利益から初期費用を回収するには、405.6万円 ÷ 396万円 = 約1年かかります。

一方、競合が激しく、稼働率が30%に留まった場合、年間売上は438万円となり、年間利益は-42万円となります。家賃が非常に高いため、稼働率が低いと赤字に転落するリスクが非常に高いです。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

想定利益が低い場合でも、以下のアイデアを実践することで改善の余地はあります。

  • ターゲット層の明確化:

    • メゾネットという特徴を活かし、大家族や友人グループなど、大人数での滞在に特化します。SNS映えする内装や、大人数で楽しめるゲームなどを常備して、付加価値を高めます。

    • 飲食店可という点を活かし、キッチン設備を充実させ、料理を楽しみたいゲストをターゲットにします。

  • 体験型プランの導入:

    • 近くの商店街（天神橋筋商店街）と提携し、食べ歩きツアーや地元グルメ体験を提供します。

    • 地元の人しか知らない穴場スポットを紹介するガイドブックを作成し、ゲストにユニークな体験を提供します。

  • 多用途運営:

    • 民泊として利用しない期間は、撮影スタジオや小規模なイベントスペース、ワークショップ会場として時間貸しすることも可能です。

このように、デメリットをただ放置するのではなく、それを逆手に取った戦略を練ることで、この物件の可能性を最大限に引き出すことができるでしょう。

カテゴリ： osaka