民泊物件  ·  21日 8月 2025

大阪市東住吉区｜リノベーション済み戸建ては民泊で成功できる？あびこ駅徒歩15分の物件を徹底解説

物件情報

 

  • 物件名: 公園南矢田4丁目テラス

  • 家賃: 5.9万円（管理費6,000円）

  • 場所: 大阪府大阪市東住吉区公園南矢田4

  • 特徴:

    • 2階建ての3DK、42.68㎡。

    • リノベーション済み。

    • 敷金・仲介手数料ゼロ。

    • ペット（犬・猫）相談可、多頭飼い・大型犬も相談可能。

    • 民泊転貸相談可能（条件要相談）。

  • アクセス:

    • 大阪メトロ御堂筋線「あびこ駅」徒歩15分

    • 近鉄南大阪線「矢田駅」徒歩21分

  • 物件掲載URL:

 

民泊適正評価

 

 

良い点（メリット）

 

  • 初期費用を抑えられる: 敷金・仲介手数料がゼロなので、初期投資を大幅に抑えることができます。これは民泊運営を始めたい方にとって、大きなメリットとなります。

  • 運営のハードルが低い: 「民泊転貸相談可能」と明記されているため、物件オーナーの理解を得やすく、運営許可に関する手続きをスムーズに進められる可能性が高いです。

  • ニッチな需要を取り込める: ペット可（多頭飼い・大型犬も相談可能）という条件は、民泊施設ではまだ少ないため、ペットと一緒に旅行したいという層の需要を確実に捉えることができます。

  • リノベーション済み: 築57年と古いですが、リノベーションされているため、水回りなどがきれいで、ゲストに快適な滞在を提供できます。

 

悪い点（デメリット）

 

  • 駅からの距離: 最寄り駅の「あびこ駅」から徒歩15分、「矢田駅」からは徒歩21分と、駅からのアクセスがやや不便です。特に大きな荷物を持ったゲストや、公共交通機関を利用するゲストには不便に感じられるでしょう。

  • 築年数の古さ: リノベーションされているとはいえ、築57年という古さは、建物の構造や見えない部分の老朽化リスクを伴います。予期せぬ修繕費用が発生する可能性も考慮しなければなりません。

  • 立地の課題: 大阪市内の主要な観光地（難波、心斎橋、梅田など）からは少し離れているため、これらのエリアを目的とするゲストの集客には工夫が必要です。

  • 違約金のリスク: 12ヶ月未満の解約には賃料1ヶ月分の違約金が発生します。運営が軌道に乗らなかった場合、この違約金が負担となる可能性があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 民泊運営の条件: 「民泊転貸相談可能」とありますが、具体的な条件は「要相談」です。民泊運営に関するルールや制限、費用などを事前に書面で確認することが不可欠です。

  2. リノベーションの範囲: 築年数が古いため、リノベーションがどの範囲まで行われているか（特に水回りや配管、電気系統など）を内見時にしっかり確認しましょう。

  3. 法的な要件: 物件が民泊新法（住宅宿泊事業法）の要件を満たしているか、また東住吉区の条例に違反しないかを事前に確認することが不可欠です。

  4. 退去時の費用: ハウスクリーニング代や鍵交換代など、退去時に発生する費用を事前に把握しておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

大阪府の民泊稼働率は、全国でもトップクラスに高い水準を誇ります。しかし、東住吉区は心斎橋や難波などの中心部からやや離れているため、中心部ほどの高い稼働率は見込めないかもしれません。その分、ファミリー層や長期滞在者、ペット連れといったニッチな層にターゲットを絞り込むことで、安定した収益を目指せるでしょう。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件は、家賃6.5万円と比較的安価なため、比較的安定した利益が見込めます。ここでは、宿泊料金を1泊1万円と設定し、稼働率を40%と仮定した場合のシミュレーションをしてみましょう。

  • 初期費用: 礼金（5.9万円）＋初回保証会社費用（2.95万円）＋火災保険（2万円）＋鍵交換代（2.75万円）＝約13.6万円

  • 運営費用（年間）: 家賃（78万円）＋消耗品、清掃費、リスティング手数料など＝約95万円

もし稼働率が年間40%（146日）だった場合：

  • 年間売上: 146日 × 1万円 = 146万円

  • 年間利益: 146万円 - 95万円 = 51万円

この利益から初期費用を回収するには、13.6万円 ÷ 51万円 = 約0.27年（3〜4ヶ月）かかります。

一方、集客に苦戦し、稼働率が20%に留まった場合、年間売上は73万円となり、年間利益は-22万円となります。家賃が安いとはいえ、安定した集客ができなければ赤字に転落するリスクも十分にあります。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

想定利益が低い場合でも、以下のアイデアを実践することで改善の余地はあります。

  • ターゲット層の明確化: ペット可という強みを最大限に活かし、ペット連れ専用の宿として差別化を図ります。ペット用アメニティやドッグランスペースを設けるなど、付加価値を高めます。

  • 長期滞在プランの導入: 観光客だけでなく、ビジネスでの長期滞在者や、住居を探している人向けの「お試し住み」プランを提供することで、稼働率の底上げを図ります。

  • 地域との連携: あびこ駅周辺の商店街と連携し、食事券やサービス券付きの宿泊プランを用意することで、ゲストに特別な価値を提供します。

  • 多用途運営: 民泊として利用しない期間は、撮影スタジオや小規模なイベントスペースとして時間貸しすることも可能です。

このように、デメリットをただ放置するのではなく、それを逆手に取った戦略を練ることで、この物件の可能性を最大限に引き出すことができるでしょう。

カテゴリ： osaka