物件情報
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物件名: 上新庄三丁目テラスハウス
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所在地: 大阪府大阪市東淀川区上新庄３丁目
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交通: 阪急京都本線 上新庄駅 徒歩2分
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種別: テラスハウス
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間取り: 3LDK
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専有面積: 103.62㎡
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築年月: 1961年4月（築65年）
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賃料: 16万円
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敷金/礼金: 無 / 1ヶ月
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備考: 令和7年7月フルリフォーム済み（水回り、内装全面）、民泊利用も可能な地域、トイレ2ヶ所、ルーフバルコニー付き、バイク・駐輪場あり
民泊適正評価
良い点
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駅から徒歩2分の好立地: 阪急上新庄駅からわずか徒歩2分という抜群のアクセスは、この物件の最大の強みです。大阪市中心部や京都方面への移動がスムーズなため、国内外の観光客だけでなく、ビジネス目的のゲストからの需要も期待できます。
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大人数対応可能な広さ: 103㎡超、3LDKという広々とした間取りは、ファミリーや友人グループといった大人数のゲストをターゲットにするのに最適です。1部屋あたりの宿泊単価を抑えつつ、トータルでの高単価設定が可能です。
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フルリフォーム済みによる清潔感: 築65年の物件ですが、今年の7月に水回りや内装が全面的にリフォームされています。これにより、古い物件にありがちな不潔感や老朽化の心配がなく、ゲストに快適な滞在を提供できます。
悪い点
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民泊運営の明確な許可がない: 物件情報に「民泊利用も可能な地域」とあるだけで、オーナーから民泊運営の許可が下りているわけではありません。 契約前に必ず民泊利用の可否について確認し、書面で合意を得る必要があります。この点がクリアできない限り、事業は始められません。
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高めの賃料: 月額16万円という家賃は、一般的な居住用賃貸としては高額です。この賃料を回収するためには、高い稼働率と客室単価を維持する運営手腕が求められます。
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隣家との騒音トラブルリスク: テラスハウスは一戸建てに近い感覚ですが、壁が隣家と共有されているため、ゲストの生活音や騒音により、近隣住民とのトラブルに発展するリスクがあります。
契約前に確認するポイント
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最優先でオーナーに許可を確認: 何よりも先に、オーナーが民泊運営を許可してくれるのか、その際の条件（賃料増額や特約など）について明確に確認しましょう。これがクリアできないと、他の条件がどれだけ良くても意味がありません。
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リフォーム箇所の詳細確認: 「フルリフォーム済み」とありますが、電気配線や水道管など、目に見えない部分の修繕状況を確認しておくと安心です。古い物件は、隠れた部分に問題がある可能性も考慮に入れておきましょう。
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周辺環境の確認: 駅から近いものの、周辺の生活利便性（スーパーやコンビニ、飲食店など）や夜間の雰囲気を実際に歩いて確認し、ゲストに提供できる情報を整理しておきましょう。
運営した場合の想定年間利益
この物件のポテンシャルを最大限に活かした場合の収益をシミュレーションしてみましょう。
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想定宿泊料金: 1泊平均30,000円（広さを活かし、高単価設定）
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想定稼働率: 駅から近く、リフォーム済みという強みを考慮し、年間75%と仮定
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年間売上: 30,000円 × 365日 × 0.75 = 821.25万円
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年間経費（家賃・運営費）:
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年間家賃: 16万円 × 12ヶ月 = 192万円
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清掃費・消耗品費:（年間家賃の約20%）= 38.4万円
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その他費用（光熱費等）: 月2.5万円 × 12ヶ月 = 30万円
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年間経費合計: 192万円 + 38.4万円 + 30万円 = 260.4万円
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想定年間利益: 821.25万円 - 260.4万円 = 560.85万円
このシミュレーションでは、高い賃料を払っても十分に利益が見込める結果となりました。初期費用（礼金、保証金など）を考慮しても、初年度から大幅な黒字化が期待できます。
想定利益をさらに向上させるためのアイデア
上記のシミュレーションは十分な利益を示していますが、さらに収益を向上させるには、以下のような工夫を凝らすと良いでしょう。
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ターゲットの絞り込み: 大人数向けであることを活かし、特別な記念日や誕生日パーティーなどの利用を促す「イベントプラン」を提供することで、客単価を引き上げられます。
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差別化を図る内装: リフォーム済みではありますが、ゲストが写真を撮りたくなるようなおしゃれな家具や家電、ユニークなインテリアを導入することで、SNSでの拡散を狙い、集客力を高められます。
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付加価値の提供: 周辺のおすすめ飲食店や観光スポットをまとめたオリジナルのマップを用意したり、滞在中に利用できる自転車をレンタルしたりするなど、ゲストの滞在をより豊かにするサービスを提供することで、口コミでの評価向上につながります。