物件情報
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物件名: 真栄田岬グランブルー
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所在地: 沖縄県国頭郡恩納村字真栄田
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交通: 沖縄バス/真栄田 徒歩4分
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種別: マンション
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間取り: 1LDK (洋8.9、LDK17.7)
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専有面積: 58.73m²
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築年月: 2015年4月（築11年）
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賃料: 16.5万円
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敷金/礼金: なし/なし
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備考: 民泊運営可能、駐車場1台無料、オーシャンビュー、ネット使用料無料、定期借家 2年
民泊適正評価
良い点
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民泊運営可能という希少性: この物件の最大の強みは、オーナーから民泊運営の許可を得ている点です。沖縄県は民泊運営に関するルールが厳しく、許可物件は非常に限られています。この希少性は、安定した事業運営の基盤となります。
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圧倒的な立地と眺望: 沖縄屈指のダイビングスポット「真栄田岬」までわずか506mという最高の立地です。さらに、オーシャンビューという強力なセールスポイントがあり、物件写真の開放的なLDKと相まって、特別な滞在を求める観光客からの需要を確実に捉えられます。
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充実した設備と間取り: 広さ約18畳のLDKは、家族や友人グループがくつろぐのに十分なスペースです。対面式キッチンや浴室乾燥機、ウォークインクローゼットといった設備も充実しており、特にネット使用料が無料なのは、ゲストにとって嬉しいポイントです。
悪い点
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高めの賃料: 16.5万円という月額賃料は、沖縄の賃貸物件としては高めです。このコストを回収するには、高い稼働率と宿泊単価を維持する必要があります。
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定期借家契約のリスク: 契約期間が2年間と定められている定期借家契約です。期間満了後、オーナーが更新を望まなければ退去しなくてはなりません。長期的な事業計画が立てにくく、2年後の再契約が保証されないリスクを考慮する必要があります。
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周辺の利便性: 最寄りのバス停までは徒歩4分ですが、恩納村は車での移動が前提となる地域です。周辺にスーパーや飲食店が少なく、ゲストは食事や買い物のたびに車を利用する必要があるかもしれません。
契約前に確認するポイント
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定期借家契約の詳細: 契約満了後の再契約の可能性や条件について、不動産会社にしっかりと確認しましょう。オーナーとの良好な関係を築くことが、長期運営の鍵となります。
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管理費・共益費の有無: 物件情報には「-」と記載されていますが、管理費や共益費が賃料に含まれているのか、別途必要になるのかを明確に確認してください。
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周辺環境の確認: 実際に物件を訪れ、周辺にスーパーやコンビニ、飲食店がどの程度あるか、また夜間の雰囲気などを確認しておくと、ゲストへの案内や運営計画を立てる際に役立ちます。
運営した場合の想定年間利益
真栄田岬のオーシャンビューという強力なアドバンテージを活かした場合の収益をシミュレーションしてみましょう。
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想定宿泊料金: 1泊平均20,000円
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想定稼働率: 恩納村の高い観光需要を考慮し、年間75%と仮定
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年間売上: 20,000円 × 365日 × 0.75 = 547.5万円
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年間経費（家賃・運営費）:
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年間家賃: 16.5万円 × 12ヶ月 = 198万円
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清掃費・消耗品費:（年間家賃の約20%）= 39.6万円
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その他費用（光熱費等）: 月2万円 × 12ヶ月 = 24万円
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年間経費合計: 198万円 + 39.6万円 + 24万円 = 261.6万円
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想定年間利益: 547.5万円 - 261.6万円 = 285.9万円
このシミュレーションでは、高い賃料を払っても十分に利益が見込める結果となりました。初期費用（仲介手数料、保証料、鍵交換費用など）を考慮しても、初年度から大幅な黒字化が期待できます。
想定利益をさらに向上させるためのアイデア
上記のシミュレーションは十分な利益を示していますが、さらに収益を向上させるには、以下のような工夫を凝らすと良いでしょう。
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ターゲットを絞る: ダイバーやマリンスポーツ愛好家、またはファミリー層など、特定のターゲットに特化した内装やアメニティを用意することで、他の物件との差別化を図り、より高い単価設定を目指せます。
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SNSでのプロモーション: 最高のオーシャンビューを活かし、InstagramやYouTubeで物件の魅力を発信しましょう。写真映えする内装やバルコニーからの眺めを投稿することで、予約につなげることができます。
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滞在型サービスの提供: 滞在中にゲストが楽しめるオプションサービスを検討しましょう。例えば、提携しているダイビングショップの割引券を提供したり、BBQセットのレンタルサービスを提供したりすることで、収益の柱を増やすことができます。