物件情報
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住所: 大阪府大阪市天王寺区下寺町２丁目
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交通: 大阪メトロ堺筋線 恵美須町駅 徒歩7分、大阪メトロ谷町線 四天王寺前夕陽ヶ丘駅 徒歩7分
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種別: 貸店舗・事務所
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使用部分面積: 30m²
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築年月: 1960年1月（築65年8ヶ月）
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賃料: 19.8万円
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礼金: 165万円
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設備: エアコン、トイレ、収納スペース、洗濯機置場、都市ガス
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備考: 民泊転貸可、民泊消防工事済
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URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/1170677607/50019585/x01170677607.html
民泊適正評価
良い点:
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ゲストハウスとしての可能性: 4〜5畳ほどの個室が5部屋あり、それぞれに1〜2名ずつのゲストを泊めることができます。一度に複数のグループを収容できるため、高い稼働率を維持しやすく、収益の安定化が期待できます。
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民泊転貸可・消防工事済: この物件の最大の強みは、民泊としての利用がオーナーから許可されており、さらに消防工事が完了している点です。これにより、開業までの手続きが非常にスムーズに進められます。
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複数駅利用可能: 恵美須町駅と四天王寺前夕陽ヶ丘駅の両方から徒歩7分と、交通の利便性が非常に高いです。特に恵美須町駅は観光スポットの通天閣や新世界に近く、インバウンド需要が見込めます。
悪い点:
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狭い個室: 各部屋が4〜5畳と手狭なため、広い部屋を好むファミリー層や長期滞在者には不向きです。バックパッカーや価格重視の旅行者をメインターゲットにする必要があり、1部屋あたりの宿泊料金は安価に設定せざるを得ません。
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共用部の管理: キッチンやシャワー室が共用のため、ゲスト同士のトラブルが発生するリスクがあります。また、清掃や管理の手間が増えることも考慮が必要です。
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築年数が古い: 築65年の木造建築であるため、老朽化による修繕費用が発生するリスクが大きいです。特に水回りや内装は、ゲストに快適に過ごしてもらうために大幅な改修が必要となる可能性があります。
契約前に確認するポイント
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実際の広さの確認: 物件情報には30m²と記載されていますが、5部屋と共用部があることを考えると、それより広い可能性が高いです。必ず現地に足を運び、正確な広さと間取りを把握しましょう。
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家具・家電の有無: 写真には冷蔵庫やエアコン、洗濯機が写っていますが、これらが賃貸物件の備品として含まれているか、または前の借主が残していったものかを確認しましょう。備品として含まれていない場合は、別途購入費用がかかります。
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修繕・リフォーム費用: 築65年のため、水回りや壁、床など、ゲストに快適に過ごしてもらうための大規模なリフォームが必要になる可能性があります。事前に専門業者に見積もりを取っておくことが重要です。
周辺地域の平均稼働率
検索結果によると、大阪市天王寺区の民泊稼働率はコロナ禍を経て急速に回復し、現在は80%前後と非常に高い水準を維持しています。この地域は通天閣や天王寺動物園、四天王寺などの観光スポットが点在し、観光客からの需要が厚いことがわかります。
運営した場合の想定年間利益
この物件の収益を、ゲストハウスとして運営した場合でシミュレーションしてみましょう。
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想定家賃: 19.8万円 × 12ヶ月 = 237.6万円
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清掃費・消耗品費: （家賃の約20%と仮定）47.5万円
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年間経費合計: 237.6万円 + 47.5万円 = 285.1万円
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宿泊料金: 狭い個室のため、1部屋1泊平均5,000円と仮定。
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想定稼働率: 天王寺区の平均稼働率80%を適用。
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年間売上: 5,000円 × 5部屋 × 365日 × 0.80 = 730万円
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想定年間利益: 730万円 - 285.1万円 = 444.9万円
高額な礼金（165万円）を初年度の経費と考えると、初年度の利益は279.9万円となりますが、それでも十分な利益が見込める計算です。
利益をさらに向上させるためのアイデア
上記のシミュレーションでは、十分に利益が見込めますが、さらなる収益アップを目指すためのアイデアを考えてみましょう。
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ターゲットを明確にする: 安価な価格設定を活かし、バックパッカーや学生、ビジネス目的の短期滞在者などに特化したプロモーションを行うことで、安定した予約を確保できます。
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共用部の充実: 狭い個室の欠点を補うために、共用スペースを充実させましょう。例えば、共用のキッチンを清潔に保ち、調理器具や調味料を揃えておけば、自炊をしたいゲストに喜ばれます。
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サービス向上: ゲスト同士が交流できるイベントを企画したり、周辺のおすすめスポットをまとめたオリジナルのマップを作成したりするなど、宿泊体験の価値を高めることで、リピーターや口コミでの集客を狙えます。