物件情報
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所在地: 沖縄県石垣市字石垣262-2
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交通: 新石垣空港よりバス「美崎町」停歩3分
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家賃: 月額160,000円
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管理費/共益費: なし
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間取り/面積: 4LDK / 80㎡
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築年数: 1981年6月（築44年）
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初期費用: 敷金なし、礼金なし（※ペット・法人契約は礼金2ヶ月分増）
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その他: 飲食可、ペット可、民泊・ホテル利用可、退去時クリーニング費用176,000円
民泊適正評価
この物件は、民泊運営において高いポテンシャルを秘めている一方で、いくつかの大きなリスクも抱えています。
メリット
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好立地と高い集客力: 石垣島は国内外から多くの観光客が訪れる、日本を代表するリゾート地です。4LDKという広さは、ファミリー層やグループ旅行者の需要を確実に捉えることができ、高い宿泊料金を設定しやすいです。
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柔軟な用途: 民泊だけでなく、事務所や店舗としても利用できるため、多角的な事業展開や、万が一民泊事業がうまくいかなかった場合の転用も可能です。
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初期費用の安さ: 敷金・礼金、仲介手数料が不要なため、事業開始にかかる初期投資を大幅に抑えられます。
デメリット
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高額な家賃: 月額16万円という家賃は、一般的な民泊物件と比較して非常に高額です。高稼働率を維持しなければ、赤字に陥るリスクがあります。
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駐車場なし: 石垣島ではほとんどの観光客がレンタカーを利用するため、駐車場がないことは大きなハンディキャップとなります。ゲストが自分で駐車場を探す必要があるため、予約に繋がりづらくなる可能性があります。
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築年数: 築44年と古いため、水回りや設備に不具合が発生しやすく、修繕費用がかさむリスクがあります。
契約前に確認するポイント
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水回り設備: 「水回りは新品交換応相談」と記載があるため、契約前に必ずどの範囲まで新品に交換してもらえるのか、費用はどちらが負担するのかを明確にしておきましょう。
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民泊関連法規: 旅館業法に基づく許可が必要となる可能性が高いため、事前に保健所や行政に相談し、民泊事業が合法的に行える物件であることを確認しましょう。
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保証会社の利用条件: 保証会社への加入が必須であり、短期解約時の違約金も発生するため、契約内容を十分に理解しておくことが重要です。
周辺地域の平均稼働率
石垣島は年間を通して観光需要が高い地域です。特に4LDKのような広い間取りの物件は、ピークシーズン（夏休みや年末年始など）に高い需要が見込めます。この物件の持つポテンシャルを最大限に活かせば、平均稼働率は**70%〜80%**と想定しておくのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
家賃が月額16万円、年間で192万円かかります。ここに清掃費用や光熱費、消耗品費などを加えると、年間運営費用は250万円程度と仮定します。
1泊あたりの宿泊料金を30,000円、平均稼働率を75%と仮定した場合、 売上: 30,000円 × (365日 × 0.75) = 8,212,500円 年間利益: 8,212,500円 - 運営費用250万円 = 5,712,500円 ※上記はあくまで仮定であり、実際の利益を保証するものではありません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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ターゲットの明確化: ファミリー層やグループ旅行に特化し、「卒業旅行におすすめ」「3世代家族で楽しめる」など、具体的なテーマでPRする。
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付加価値の提供: 駐車場がない点をカバーするため、空港送迎サービスや、レンタカーの割引手配をオプションで提供する。
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魅力的な内装: 築古の物件でも、沖縄らしい内装や最新の家電を導入することで、ゲストに快適で特別な空間を提供し、レビューの向上につなげる。
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ペット同伴可能をアピール: ペット同伴可能な宿泊施設は需要が高い一方で数が少ないため、この強みを前面に出して集客を図る。