物件情報
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所在地: 沖縄県石垣市字大川47-2
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交通: 新石垣空港より車で約19分、バス停「登野城二町内」より徒歩3分
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家賃: 月額100,000円
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管理費/共益費: 月額5,000円
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間取り/面積: 3LDK / 57㎡
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築年数: 1978年10月（築46年）
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初期費用: 敷金なし、礼金なし（※ペット・法人契約は礼金2ヶ月分増）
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その他: ペット可、民泊・店舗・事務所利用可、家財保険・サポートサービス加入必須
民泊適正評価
この物件は、民泊運営において高いポテンシャルを秘めている一方で、いくつかの大きなリスクも抱えています。
メリット
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手頃な家賃と初期費用: 月額10.5万円という家賃は、石垣島の観光需要を考えると比較的リーズナブルです。敷金・礼金が不要なため、事業開始にかかる初期投資を大幅に抑えられます。
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柔軟な用途: 民泊だけでなく、店舗や事務所としても利用できるため、多角的な事業展開や、万が一民泊事業がうまくいかなかった場合の転用も可能です。
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高い集客力: 石垣島は国内外から多くの観光客が訪れる、日本を代表するリゾート地です。3LDKという広さは、ファミリー層やグループ旅行者の需要を確実に捉えることができ、高い宿泊料金を設定しやすいです。
デメリット
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駐車場に難あり: 駐車場はありますが「空き状況要確認」であり、必ずしも利用できるとは限りません。石垣島ではほとんどの観光客がレンタカーを利用するため、駐車場がないことは大きなハンディキャップとなります。
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築年数: 築46年と古いため、水回りや設備に不具合が発生しやすく、修繕費用がかさむリスクがあります。
契約前に確認するポイント
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駐車場の空き状況: 契約前に、必ず駐車場の空き状況を確認しましょう。
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民泊関連法規: 旅館業法に基づく許可が必要となる可能性が高いため、事前に保健所や行政に相談し、民泊事業が合法的に行える物件であることを確認しましょう。
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保証会社の利用条件: 保証会社への加入が必須であり、短期解約時の違約金も発生するため、契約内容を十分に理解しておくことが重要です。
周辺地域の平均稼働率
石垣島は年間を通して観光需要が高い地域です。特に3LDKのような広い間取りの物件は、ピークシーズン（夏休みや年末年始など）に高い需要が見込めます。この物件の持つポテンシャルを最大限に活かせば、平均稼働率は**70%〜80%**と想定しておくのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
家賃が月額10万円、管理費が5,000円なので、年間コストは126万円となります。ここに清掃費用や光熱費、消耗品費などを加えると、年間運営費用は180万円程度と仮定します。
1泊あたりの宿泊料金を25,000円、平均稼働率を75%と仮定した場合、 売上: 25,000円 × (365日 × 0.75) = 6,843,750円 年間利益: 6,843,750円 - 運営費用180万円 = 5,043,750円 ※上記はあくまで仮定であり、実際の利益を保証するものではありません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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ターゲットの明確化: ファミリー層やグループ旅行に特化し、「卒業旅行におすすめ」「3世代家族で楽しめる」など、具体的なテーマでPRする。
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付加価値の提供: 駐車場がない点をカバーするため、空港送迎サービスや、レンタカーの割引手配をオプションで提供する。
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魅力的な内装: 築古の物件でも、沖縄らしい内装や最新の家電を導入することで、ゲストに快適で特別な空間を提供し、レビューの向上につなげる。
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ペット同伴可能をアピール: ペット同伴可能な宿泊施設は需要が高い一方で数が少ないため、この強みを前面に出して集客を図る。