物件情報
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所在地: 高松市松島町
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交通: 琴電志度線（駅名不明）
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家賃（民泊用）: 月額40,000円
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間取り/面積: 4DK / 60m²
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築年数: 築66年
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初期費用: 敷金なし、礼金1ヶ月分（民泊利用時）
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その他: 民泊利用可、リフォーム済み、ペット可
民泊適正評価
この物件は、民泊運営においてローリスクでスタートしたい方に非常に適しています。最も魅力的なのは、やはり月額4万円という驚くべき安さです。家賃が安ければ、もし集客がうまくいかない時期があっても、大きな赤字に陥るリスクを最小限に抑えることができます。また、リフォーム済みであることや、4DKという広めの間取りは、家族やグループでの利用にも対応できるため、幅広いゲスト層をターゲットにできます。
一方で、デメリットも明確です。まず、築66年という古さは、水回りや建物の劣化、ゲストが不快に感じるポイントにつながる可能性があります。リフォーム済みとありますが、どの範囲がリフォームされたのかは確認が必要です。また、交通アクセスが不明確なため、集客が難しい可能性があります。琴電志度線の最寄り駅からの距離が分からず、駐車場も敷地外に別途契約が必要となるため、車を利用しない観光客には不便に感じられるでしょう。家賃が安くても、立地が不便な場合は集客が難しく、利益が出にくいというリスクを考慮する必要があります。
契約前に確認するポイント
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リフォーム内容の詳細: どの部分がリフォームされたのか、特に水回りや内装の具体的な状態を内見時に確認しましょう。
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交通アクセス: 最寄りの駅やバス停からの距離、徒歩での所要時間、周辺の商業施設（スーパー、コンビニなど）へのアクセスを必ず確認しましょう。
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民泊運営の可否: 契約書に民泊利用が可能であることが明記されているか、また、民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づく届出が可能な物件であることを確認しましょう。
周辺地域の平均稼働率
高松市は香川県の中心都市であり、小豆島や直島への玄関口でもあるため、民泊需要は比較的高いです。しかし、物件所在地が市内のどのエリアかによって大きく変動します。この物件の正確な立地が不明なため、平均稼働率は**40〜60%**と想定しておくのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
家賃が月額4万円、年間で48万円かかります。これに清掃費用や光熱費、消耗品費などを加えると、年間運営費用は100万円程度と仮定します。 1泊あたりの宿泊料金を8,000円、平均稼働率を50%と仮定した場合、 売上: 8,000円 × (365日 × 0.50) = 1,460,000円 年間利益: 1,460,000円 - 運営費用100万円 = 460,000円 ※上記はあくまで仮定であり、実際の利益を保証するものではありません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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ターゲットの明確化: 広い間取りを活かし、学生グループや家族連れなど、大人数での利用を促すことで単価を上げる。
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付加価値の提供: 香川名物のうどん打ち体験や、地元の食材を使ったBBQセットのオプションを提供するなど、宿泊以外の魅力を作り出す。
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SNSでの魅力発信: リフォーム済みの部屋や、ペット可という点を活かした写真や動画をSNSで積極的に発信し、集客につなげる。
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料金設定の戦略: 瀬戸内国際芸術祭などの繁忙期には強気な価格設定にし、閑散期には割引や長期滞在プランを設けることで、収益の安定化を図る。