民泊物件  ·  14日 8月 2025

【大阪府吹田市】家賃60万円の戸建ては民泊で稼げる？「山田駅徒歩10分・140㎡」物件を徹底分析

物件情報

 

 

民泊適正評価

 

この物件は、築4年の築浅物件であることに加え、140㎡の広さと4LDKの間取りが最大の強みです。「民泊OK」と明記されているため、最大のハードルをクリアした状態で運営を始められます。しかし、月額60万円という賃料は、事業を成功させるための大きなプレッシャーとなるでしょう。

【良い点】

  • 「民泊OK」という好条件: 民泊運営が許可されているため、安心して事業を始められます。

  • 築浅で設備の不安なし: 築4年のため、設備は最新で非常にきれいです。ゲストに快適な滞在を提供でき、高い評価を得やすいでしょう。

  • 広々とした空間: 140㎡の4LDKという広さは、大人数のグループやファミリー層に最適です。定員数を多く設定し、高い宿泊単価を狙うことができます。

  • 充実した設備: バス・トイレ別、追焚機能、システムキッチン、エアコンなど、ゲストが快適に過ごせる設備が充実しています。

【悪い点】

  • 高額な固定費: 家賃が60万円と非常に高額なため、月々の固定費が莫大にかかります。

  • 駅からやや離れている: 最寄り駅から徒歩10分という距離は、ゲストによっては不便に感じる可能性があります。

  • 駐車場の有無が不明: 140㎡の広い戸建てであることから、車での移動を想定するゲストが多いですが、駐車場の有無に関する情報がありません。事前に確認が必要です。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 駐車場の有無と費用: 車での移動を想定するゲストにアピールするため、駐車場の有無と利用料金を必ず確認しましょう。

  • 賃料交渉の余地: 賃料が60万円と高額なため、賃料交渉や長期契約による割引などが可能か、不動産会社に相談してみる価値はあります。

  • 民泊運営の詳細な規約: 宿泊人数の上限、騒音対策、ゴミ出しルールなど、民泊運営に関する詳細なルールを契約書に記載してもらいましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

吹田市は大阪市内のベッドタウンであり、万博記念公園などの観光地も近いことから、通年で安定した宿泊需要が見込めます。周辺の民泊物件の稼働率は、おおよそ**65〜80%**と予測されます。広さや新しさという物件の強みを活かせば、高い稼働率を安定して維持できるでしょう。

 

運営した場合の想定年間利益

 

以下の前提条件で、想定年間利益を試算します。

  • 家賃: 60万円/月

  • 稼働率: 70%

  • 宿泊単価: 30,000円/泊

  • 年間経費:

    • 家賃: 60万円 × 12ヶ月 = 720万円

    • 光熱費: 2.5万円/月 × 12ヶ月 = 30万円

    • 清掃費: 1泊あたり8,000円 × 256泊 = 204.8万円

    • OTA手数料: 売上の15%

    • その他費用（備品、保険など）: 30万円

想定年間売上: 

想定年間利益: 

このシミュレーションでは、稼働率70%を維持し、宿泊単価30,000円という高額な設定でも、年間で赤字となる結果になりました。これは、家賃が莫大にかかるためです。運営を始める際には、この高額な固定費をいかにまかなうか、詳細な事業計画が不可欠となります。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

利益が低いと感じた場合、以下のアイデアで収益を改善しましょう。

  1. 高付加価値サービスの提供:

    • 140㎡という広さを活かし、大人数での宿泊をメインにすることで、宿泊単価をさらに引き上げます。

    • 万博記念公園などの近隣観光地への無料送迎サービスや、イベント時期に合わせた特別プランを用意するなど、独自の付加価値を付けます。

  2. ターゲットの再設定:

    • 長期滞在のワーケーション需要や、大阪市内へのアクセスが良い点を活かしたビジネス出張者向けに特化したプランを設定します。

  3. 運営効率の最適化:

    • 清掃業務を自分で行うことで、清掃費を大幅に削減できます。

    • 予約サイトだけでなく、自社サイトやSNSを積極的に活用し、手数料を抑えた直接予約を増やすことも有効です。

この物件は、新しさと広さという大きなポテンシャルを持つ一方で、家賃の高さが最大の課題となります。これらのリスクを十分に理解し、独自の魅力を作り出す運営戦略を立てることが、成功への鍵となるでしょう。

カテゴリ： osaka