民泊物件  ·  14日 8月 2025

【大阪府門真市】築28年の戸建ては民泊で稼げる？「門真市駅徒歩2分・広さ110㎡」物件を徹底分析

物件情報

 

  • URL: https://www.homes.co.jp/chintai/room/18d2256b9fa4bfc895d8b860ed834dcb7c714129/?bid=1517040010191

  • 住所: 大阪府門真市新橋町5-28

  • 種別: 賃貸一戸建て

  • 間取り: 3LDK (洋室6帖 和室6畳 和室6畳)

  • 専有面積: 110㎡

  • 家賃: 9.8万円

  • 敷/礼: 10万円 / 20万円

  • 築年数: 1997年10月 (築28年)

  • 最寄り駅: 大阪モノレール本線・京阪本線「門真市駅」 徒歩2分

  • 特記事項: 民泊可能、事務所使用可能、再契約可能、定期借家3年

 

民泊適正評価

 

この物件は、大阪モノレールと京阪本線の門真市駅から徒歩2分という最高の立地と、110㎡の広々とした3LDKという間取りが最大の強みです。「民泊可能」と明記されているため、最大のハードルをクリアした状態で運営を始められます。しかし、敷金10万円、礼金20万円と初期費用がやや高めであり、3年間の定期借家契約という点が運営上の課題となります。

【良い点】

  • 抜群の好立地: 門真市駅から徒歩2分という利便性の高い立地は、大阪市内へのアクセスも良く、観光客やビジネス出張者にとって大きな魅力です。

  • 「民泊可能」という好条件: 民泊運営が許可されているため、安心して事業を始められます。

  • 広々とした空間: 110㎡の3LDKという広さは、大人数での宿泊やファミリー層に最適です。定員数を多く設定し、高い宿泊単価を狙うことができます。

  • 充実した設備: システムキッチンや食器洗い乾燥機、追焚機能付きバスなど、ゲストが快適に過ごせる設備が充実しています。

【悪い点】

  • 高めの初期費用: 敷金・礼金だけで30万円となり、引っ越し費用や家具・家電の購入費用を含めると、かなりの初期投資が必要となります。

  • 定期借家契約: 契約期間が3年間と定められており、期間満了後は原則として契約の更新ができません。再契約は可能とありますが、条件変更の可能性があり、事業の継続性に不確定要素が伴います。

  • 築年数の古さ: 築28年とやや古いため、予期せぬ設備の不具合や修繕費用が発生する可能性があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 再契約の条件: 定期借家契約のため、3年後の再契約が本当に可能なのか、可能な場合の条件（家賃改定など）を必ず書面で確認しましょう。

  • 民泊運営の詳細な規約: 宿泊人数の上限、騒音対策、ゴミ出しルールなど、民泊運営に関する詳細なルールを契約書に記載してもらいましょう。

  • 設備の動作状況: 築年数が古いため、内覧時に水回りやエアコン、食器洗い乾燥機などの設備の動作状況をチェックしておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

門真市は大阪市内に隣接しており、交通アクセスが良いことから、観光客だけでなくビジネス出張者の需要も見込めます。周辺の民泊物件の稼働率は、おおよそ**65〜80%**と予測されます。この物件の駅近という強みを活かせば、高い稼働率を安定して維持できるでしょう。

 

運営した場合の想定年間利益

 

以下の前提条件で、想定年間利益を試算します。

  • 家賃: 9.8万円/月

  • 稼働率: 70%

  • 宿泊単価: 15,000円/泊

  • 年間経費:

    • 家賃: 9.8万円 × 12ヶ月 = 117.6万円

    • 光熱費: 2万円/月 × 12ヶ月 = 24万円

    • 清掃費: 1泊あたり5,000円 × 256泊 = 128万円

    • OTA手数料: 売上の15%

    • その他費用（備品、保険など）: 20万円

想定年間売上: 

想定年間利益: 

このシミュレーションでは、稼働率70%を維持できれば、十分な利益を出すことができるという結果になりました。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

利益が低いと感じた場合、以下のアイデアで収益を改善しましょう。

  1. 高付加価値サービスの提供:

    • 広さを活かし、大人数での宿泊や、ファミリー層に特化したプランを設定します。子供向けの遊具や家族向けのボードゲームを充実させるのも有効です。

    • 民泊利用可能なことを活かし、キッチン設備を充実させ、料理を楽しめる空間をアピールすることで、長期滞在の需要も取り込みます。

  2. ターゲットの再設定:

    • ビジネス出張者向けの長期滞在割引プランや、京阪沿線のイベント参加者向けの宿泊プランを設定します。

  3. 運営効率の最適化:

    • 清掃業務を自分で行う、または清掃代行業者と料金交渉を行うことで、清掃費を削減できます。

    • 予約サイトだけでなく、自社サイトやSNSを積極的に活用し、手数料を抑えた直接予約を増やすことも有効です。

この物件は、立地の良さ、広さ、民泊可という大きなポテンシャルを持つ一方で、初期費用の高さと定期借家契約という課題も抱えています。これらのリスクを十分に理解し、独自の魅力を作り出す運営戦略を立てることが、成功への鍵となるでしょう。

カテゴリ： osaka