民泊物件  ·  14日 8月 2025

【埼玉県蕨市】築7年の戸建ては民泊で稼げる？「西川口駅徒歩13分・民泊専用賃料あり」物件を徹底分析

物件情報

 

  • URL: https://www.homes.co.jp/chintai/room/621a73db2e4270e7ee3a6d598852b5c890eea43b/?bid=1485870030542

  • 住所: 埼玉県蕨市南町4丁目

  • 種別: 賃貸一戸建て

  • 間取り: 3LDK

  • 専有面積: 78.58㎡

  • 家賃: 民泊利用時 22万円 + 管理費1万円 = 23万円

  • 敷/礼: 1ヶ月分 / 1ヶ月分 (民泊利用時、敷金積み増し2ヶ月)

  • 築年数: 2019年3月 (築7年)

  • 最寄り駅: JR京浜東北・根岸線「西川口駅」 徒歩13分

  • 特記事項: 民泊利用時、賃料22万円、敷金積み増し2ヶ月、ペット可（ペット飼育時、敷金積み増し1ヶ月）

 

民泊適正評価

 

この物件は、民泊専用の賃料と敷金が設定されているため、民泊運営の許可を得るハードルが低い点が最大の強みです。築7年という築浅物件であり、広々とした3LDKの間取りも、ファミリーやグループ旅行客からの需要が見込めます。しかし、月額23万円という高額な固定費は、安定した収益化を考える上で大きな課題となります。

【良い点】

  • 「民泊OK」という好条件: 賃料と敷金が民泊利用時で明記されており、オーナーが民泊に理解があるため、安心して事業を始められます。

  • 築浅で設備の不安なし: 築7年のため、設備は最新で非常にきれいです。ゲストに快適な滞在を提供でき、高い評価を得やすいでしょう。

  • 広々とした空間: 78.58㎡の3LDKという広さは、大人数での宿泊やファミリー層に最適です。定員数を多く設定し、高い宿泊単価を狙うことができます。

  • ペット相談可: ペット同伴可能な民泊はまだ数が少ないため、ペットと旅行したいというニッチな層の需要を掘り起こすことができます。

【悪い点】

  • 高額な固定費: 民泊利用時の賃料が22万円、管理費と合わせて月額23万円と非常に高額なため、月々の固定費が重くのしかかります。

  • 駅からやや離れている: 最寄り駅から徒歩13分という距離は、ゲストによっては不便に感じる可能性があります。特に荷物が多い場合は、移動手段が限られるため集客のネックとなる可能性があります。

  • 高額な初期費用: 民泊利用時の敷金積み増し2ヶ月分（44万円）に加え、礼金1ヶ月分（22万円）と初期費用が高額です。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営の詳細な規約: 宿泊人数の上限、騒音対策、ゴミ出しルールなど、民泊運営に関する詳細なルールを契約書に記載してもらいましょう。

  • ペット同伴時の費用: ペット同伴での民泊利用の場合、民泊利用時の敷金に加えてさらに積み増しが必要かなど、追加費用について事前に明確に確認しましょう。

  • 設備の状況: 内覧時に水回りやエアコンなどの設備の動作状況をチェックしておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

蕨市は東京都に隣接しており、都心へのアクセスが良い立地です。観光地というよりは住宅街ですが、都内観光の拠点として利用する層やビジネス出張者からの需要が見込めます。周辺の民泊物件の稼働率は、おおよそ**65〜80%**と予測されます。

 

運営した場合の想定年間利益

 

以下の前提条件で、想定年間利益を試算します。

  • 家賃+管理費: 23万円/月

  • 稼働率: 70%

  • 宿泊単価: 20,000円/泊

  • 年間経費:

    • 賃料+管理費: 23万円 × 12ヶ月 = 276万円

    • 光熱費: 2万円/月 × 12ヶ月 = 24万円

    • 清掃費: 1泊あたり5,000円 × 256泊 = 128万円

    • OTA手数料: 売上の15%

    • その他費用（備品、保険など）: 20万円

想定年間売上: 

想定年間利益: 

このシミュレーションでは、稼働率70%を維持し、宿泊単価20,000円という設定でも、年間でわずかな利益となる結果になりました。高額な家賃をカバーするため、高い稼働率と宿泊単価を維持することが非常に重要です。また、この試算には民泊事業開始時の高額な初期費用は含まれていません。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

利益が低いと感じた場合、以下のアイデアで収益を改善しましょう。

  1. 高付加価値サービスの提供:

    • ペット同伴のゲスト向けに、ドッグランやペット用アメニティを充実させ、宿泊単価を引き上げます。

    • 築浅の綺麗な空間を活かし、ファミリーやグループ旅行客向けの「高級コンドミニアム」としてアピールし、宿泊単価をさらに引き上げます。

  2. ターゲットの再設定:

    • 都心部から少し離れている立地を逆手に取り、長期滞在のワーケーション需要や、東京観光の拠点として利用するゲスト向けに特化したプランを設定します。

  3. 運営効率の最適化:

    • 清掃業務を自分で行う、または清掃代行業者と料金交渉を行うことで、清掃費を削減できます。

    • 予約サイトだけでなく、自社サイトやSNSを積極的に活用し、手数料を抑えた直接予約を増やすことも有効です。

この物件は、築浅で民泊OKという大きなポテンシャルを持つ一方で、家賃の高さが最大の課題となります。これらのリスクを十分に理解し、独自の魅力を作り出す運営戦略を立てることが、成功への鍵となるでしょう。

カテゴリ： kanto, saitama