物件情報
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URL: https://www.homes.co.jp/chintai/room/5e37cc4ff9a514b95e60ac5dfaf3857ee4e28935/?bid=37010330291993
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住所: 埼玉県春日部市上蛭田291-5
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種別: 賃貸一戸建て
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間取り: 3SLDK
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専有面積: 81.7㎡
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家賃: 7.4万円 + 管理費3,000円 = 7.7万円
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敷/礼: 1ヶ月分 / なし
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築年数: 1984年10月 (築41年)
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最寄り駅: 東武野田線「豊春駅」 徒歩5分
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特記事項: 民泊・グループホーム応相談、ペット多頭飼い相談可（大型犬も可）、駐車場あり
民泊適正評価
この物件は、駅徒歩5分という好立地と、家賃7.7万円という非常に安価な価格設定が最大の強みです。さらに、「民泊応相談」と明記されているため、民泊事業の許可を得るための交渉が比較的スムーズに進む可能性が高いです。
【良い点】
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抜群の好立地: 駅から徒歩5分という利便性は、ゲストにとって大きな魅力です。都心部からのアクセスも良く、集客に有利に働きます。
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破格の家賃: 月額7.7万円という安さは、月々の固定費を最小限に抑えられ、収益化しやすい大きなメリットです。
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「民泊応相談」という好条件: 民泊運営の許可を得るためのハードルが低いため、安心して交渉に臨めます。
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ペット多頭飼い可: 大型犬を含む多頭飼いに対応している民泊は希少です。ペットと一緒に旅行したいというニッチな層の需要を確実に掴むことができます。
【悪い点】
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築年数の古さ: 築41年という古い築年数は、設備の老朽化や予期せぬ修繕が必要となるリスクを伴います。
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地方都市の立地: 春日部市は都心部へのアクセスが良いものの、主要な観光地ではないため、通年で安定した集客を維持するには工夫が必要です。
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敷金追加の可能性: ペット同伴や友人とのシェア利用の場合、敷金が追加される可能性があります。
契約前に確認するポイント
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民泊運営の詳細な規約: 民泊運営が可能かどうかの確約と、宿泊人数の上限、騒音対策、ペット同伴時のルールなど、詳細な規約を必ず書面で確認しましょう。
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建物の老朽化状況: 築年数が古いため、内覧時に水回りや雨漏り、設備の不具合などがないか、細部までチェックすることが重要です。
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ペット同伴時の費用: ペットを飼育する場合の追加費用（敷金や家賃増額）について、事前に明確に確認しておきましょう。
周辺地域の平均稼働率
春日部市は東京に比較的近いものの、主要な観光地ではないため、都心部と比べると宿泊需要は低い傾向にあります。ただし、駅近という強みを活かせば、出張者や都内観光の拠点として利用するゲストからの需要は見込めます。周辺の民泊物件の稼働率は、おおよそ**45〜60%**と予測されます。
運営した場合の想定年間利益
以下の前提条件で、想定年間利益を試算します。
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家賃: 7.7万円/月
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稼働率: 55%
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宿泊単価: 15,000円/泊
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年間経費:
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家賃: 7.7万円 × 12ヶ月 = 92.4万円
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光熱費: 1.5万円/月 × 12ヶ月 = 18万円
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清掃費: 1泊あたり5,000円 × 201泊 = 100.5万円
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OTA手数料: 売上の15%
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その他費用（備品、保険など）: 15万円
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想定年間売上:
想定年間利益:
このシミュレーションでは、稼働率55%を維持できれば、十分な利益を出すことができるという結果になりました。家賃が安いため、比較的少ない売上でも収益を上げやすいのが特徴です。
想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア
利益が低いと感じた場合、以下のアイデアで収益を改善しましょう。
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高付加価値サービスの提供:
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ペット同伴のゲスト向けに、ドッグランやペット用アメニティを充実させ、宿泊単価を引き上げます。
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駅からの近さを活かし、都内観光やビジネス拠点として利用するゲスト向けの長期滞在プランを設定します。
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ターゲットの再設定:
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築古ならではの雰囲気を活かした内装にリノベーションすることで、独特の魅力を創出し、高単価を狙います。
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運営効率の最適化:
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清掃業務を自分で行うことで、清掃費を大幅に削減できます。
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予約サイトだけでなく、自社サイトやSNSを積極的に活用し、手数料を抑えた直接予約を増やすことも有効です。
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この物件は、立地の良さ、家賃の安さ、民泊可という大きなポテンシャルを持つ一方で、築年数の古さという課題も抱えています。これらのリスクを十分に理解し、独自の魅力を作り出す運営戦略を立てることが、成功への鍵となるでしょう。