民泊物件  ·  13日 8月 2025

【岡山県玉野市】築浅・5LDKの戸建ては民泊で成功する？「宇野駅徒歩7100m」の物件を徹底分析

物件情報

 

  • URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987280885/00274878/x06987280885.html

  • 住所: 岡山県玉野市御崎2丁目

  • 間取り: 5LDK

  • 専有面積: 133㎡

  • 家賃: 16.8万円

  • 敷/礼: 1ヶ月分 / なし

  • 築年数: 1998年12月 (築26年9ヶ月)

  • 最寄り駅: 宇野線 宇野駅 徒歩7100m

  • 特記事項: 民泊可、転貸可、駐車場3台分以上、ペット飼育可能、フリーレント2ヶ月、2025年8月に全面リフォーム済み

 

民泊適正評価

 

この物件は、広々とした間取り、リフォーム済みで清潔、そして民泊運営に非常に適した条件が揃っている点で、大きなポテンシャルを秘めています。しかし、月額16.8万円という高額な賃料と、最寄り駅から徒歩7100mという公共交通機関からのアクセスが非常に悪いという課題を抱えています。これらの特性を理解し、車を利用するゲストや長期滞在者をターゲットにした運営戦略が不可欠です。

【良い点】

  • 広々とした間取りとリフォーム済み: 133㎡の5LDKという広さは、大人数のグループやファミリー層に最適です。さらに、水回りを含む全面リフォーム済みで清潔感があるため、高単価での宿泊が期待できます。

  • 民泊運営に好条件: 「民泊可」「転貸可」と明記されているため、運営の最大のハードルをクリアしています。

  • ペット同伴可能: ペット同伴可能な民泊はまだ数が少ないため、ペットと旅行したいというニッチな層の需要を掘り起こすことができます。

  • 充実した駐車場: 駐車場が3台分以上あり、車での移動が前提となるゲストにとって非常に大きなメリットです。

【悪い点】

  • 高額な固定費: 家賃16.8万円は、地方都市の民泊物件としては非常に高額です。高稼働率と高宿泊単価を維持しないと利益を出すのが難しくなります。

  • アクセスの不便さ: 最寄り駅から徒歩7100mという立地は、公共交通機関を利用するゲストにとっては選択肢から外れてしまう可能性が高いです。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営の規約: 契約書に記載されている民泊運営に関する詳細なルールを必ず確認しましょう。宿泊人数の制限や騒音対策、ゴミ出しルールなど、トラブルを未然に防ぐために重要です。

  • リフォーム内容の詳細: 水回りのリフォームが行われたばかりのため、設備の状態を細かく確認し、長期的に安心して使用できるかチェックしましょう。

  • 「転貸可」の条件: 転貸に関する詳細なルールや、運営代行業者を利用する際の条件なども確認しておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

岡山県玉野市は、瀬戸内海の多島美が広がる景勝地であり、直島へのフェリー発着港として知られる宇野港など、観光需要が見込めるエリアです。しかし、都心部に比べると通年での安定した需要は少なく、特に閑散期には低い稼働率となる可能性があります。周辺の民泊物件の稼働率は、おおよそ**30〜50%**と予測され、特に車を利用するファミリー層やグループにアピールする運営戦略が不可欠です。

 

運営した場合の想定年間利益

 

以下の前提条件で、想定年間利益を試算します。

  • 家賃: 16.8万円/月

  • 稼働率: 45%

  • 宿泊単価: 25,000円/泊

  • 年間経費:

    • 家賃: 16.8万円 × 12ヶ月 = 201.6万円

    • 光熱費: 2.5万円/月 × 12ヶ月 = 30万円

    • 清掃費: 1泊あたり8,000円 × 164泊 = 131.2万円

    • OTA手数料: 売上の15%

    • その他費用（備品、保険など）: 20万円

想定年間売上: 

想定年間利益: 

このシミュレーションでは、家賃が高額なため、赤字になる可能性が高いという結果になりました。収益をプラスにするには、宿泊単価を大幅に引き上げるか、運営コストを徹底的に削減する必要があります。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

利益が低いと感じた場合、以下のアイデアで収益を改善しましょう。

  1. 高付加価値サービスの提供:

    • 宇野港や直島へのアクセスが良い点を活かし、アートや観光巡りの拠点としてアピールします。送迎サービスなどを提供するのも有効です。

    • ペット同伴可能という強みを最大限に活かし、ドッグランやペット用のアメニティを充実させ、高付加価値プランとして販売します。

  2. ターゲットの再設定:

    • 長期滞在のワーケーション需要や、企業の研修・合宿といった特定の需要を掘り起こすのも有効です。

    • 車で来るゲスト向けに、周辺の観光スポットや飲食店をまとめた独自のマップを提供し、満足度を向上させます。

  3. 運営効率の最適化:

    • 清掃業務を自分で行う、または清掃代行業者と料金交渉を行うことで、清掃費を削減できます。

    • 予約サイトだけでなく、自社サイトやSNSを積極的に活用し、手数料を抑えた直接予約を増やすことも有効です。

この物件は、リフォーム済みの広々とした空間と、民泊運営に非常に好条件であるという大きな魅力を持つ一方で、立地の不便さという大きな課題も抱えています。これらのリスクを十分に理解し、独自の魅力を作り出す運営戦略を立てることが、成功への鍵となるでしょう。

カテゴリ： okayama, chyuouku