民泊物件  ·  13日 8月 2025

【埼玉県川口市】フルリノベーション済みの戸建ては民泊で稼げる？「蕨駅徒歩8分・駐車場無料」物件を徹底分析

物件情報

 

  • URL: https://jmty.jp/saitama/est-hou/article-1j77ry

  • 住所: 埼玉県川口市芝

  • 種別: 戸建て

  • 間取り: 2LDK

  • 専有面積: 59.96㎡

  • 家賃: 11万円

  • 管理費: なし

  • 敷/礼: 0円 / 0円

  • 築年数: 不明

  • 最寄り駅: JR京浜東北線 蕨駅 徒歩8分

  • 特記事項: 民泊応相談、駐車場1台無料、ペットOK、多頭飼いOK、フルリノベーション済み

 

民泊適正評価

 

この物件は、都心へのアクセスが良い駅近の好立地にあり、フルリノベーション済みで非常に快適な空間を提供できる点が最大の強みです。また、初期費用が抑えられ、駐車場無料、ペット可という点も大きなメリットです。しかし、「民泊応相談」という条件は、運営を始めるにあたり交渉が必要となるため、不確定要素となります。

【良い点】

  • 抜群の好立地: JR京浜東北線「蕨駅」から徒歩8分という立地は、都心（東京駅まで約25分）へのアクセスが非常に良く、ビジネス出張者や都内観光の拠点として高い需要が見込めます。

  • リノベーション済みで快適: フルリノベーションにより、築年数の古い物件にありがちな不安要素（老朽化、断熱性など）が解消されており、ゲストに快適な滞在を提供できます。

  • 初期費用が安い: 敷金・礼金・仲介手数料が全て0円のため、民泊運営を始める際の初期投資を大幅に抑えることができます。

  • 駐車場1台無料: 駐車場が無料であるため、車で来るゲストをターゲットにできるだけでなく、荷物の運搬や清掃業者の利用にも便利です。

  • ペット同伴可能: ペット同伴可能な民泊はまだ数が少ないため、ペットと旅行したいというニッチな層の需要を掘り起こすことができます。

【悪い点】

  • 「民泊応相談」という不確定要素: 掲載情報では「民泊応相談」となっており、必ずしも許可されるわけではありません。運営を始めるには、大家さんや管理会社との交渉が必須となります。

  • 築年数: フルリノベーション済みですが、築年数自体は不明です。躯体部分や配管の老朽化など、リノベーションではカバーしきれないリスクも考慮する必要があります。

  • 広さと宿泊人数: 59.96㎡の2LDKという広さは、ファミリー層や少人数グループには適していますが、大人数のグループには不向きです。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営の可否: 最重要ポイントです。不動産会社を通じて、民泊事業が本当に可能なのか、可能な場合の詳細な規約（宿泊人数の制限、騒音対策、ゴミ出しルールなど）を書面で確認しましょう。

  • 建物の築年数: フルリノベーション済みであっても、建物の築年数自体は重要です。構造的な部分や耐震性について、不動産会社から情報を得るようにしましょう。

  • 民泊運営と楽器演奏: 楽器演奏が可能である反面、民泊ゲストの騒音トラブルに発展する可能性があります。運営規約で騒音対策がどの程度求められるか確認しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

JR京浜東北線沿線は、都心へのアクセスが良いことから、観光客だけでなくビジネス出張者や長期滞在者の需要も見込めます。蕨駅周辺の民泊物件の稼働率は、都心部よりは低いものの、平均して**60%**前後と予測されます。ただし、競合物件の状況や運営方法によっては、さらに低い稼働率となる可能性も十分にあります。

 

運営した場合の想定年間利益

 

以下の前提条件で、想定年間利益を試算します。

  • 家賃: 11万円/月

  • 稼働率: 60%

  • 宿泊単価: 15,000円/泊

  • 年間経費:

    • 家賃: 11万円 × 12ヶ月 = 132万円

    • 光熱費: 1.5万円/月 × 12ヶ月 = 18万円

    • 清掃費: 1泊あたり4,000円 × 219泊 = 87.6万円

    • OTA手数料: 売上の15%

    • その他費用（備品、保険など）: 20万円

想定年間売上: 

想定年間利益: 

このシミュレーションでは、稼働率60%を維持できれば、わずかではあるものの利益を出すことができるという結果になりました。ただし、この利益はあくまで試算であり、リフォーム後の家具・家電購入費用や、予期せぬ修繕費、広告宣伝費などは含まれていません。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

利益が低いと感じた場合、以下のアイデアで収益を改善しましょう。

  1. 高付加価値サービスの提供:

    • リノベーションされた綺麗な内装を活かし、SNS映えするようなおしゃれな空間を創出することで、高単価での予約を狙います。

    • ペット同伴可能な点を最大限にアピールし、ペット用のアメニティを充実させることで、他物件との差別化を図ります。

  2. ターゲットの再設定:

    • 駐車場が無料であるため、車で来るファミリー層や、都内近郊の観光地を巡るゲストに特化したプランを設定します。

    • 楽器演奏可能という点を活かし、音楽家や音楽好きのゲストにアピールするのもユニークな戦略です。

  3. 運営効率の最適化:

    • 清掃業務を自分で行う、または清掃代行業者と料金交渉を行うことで、清掃費を削減できます。

    • 予約サイトだけでなく、自社サイトやSNSを積極的に活用し、手数料を抑えた直接予約を増やすことも有効です。

この物件は、立地の良さ、初期費用の安さ、そしてリノベーション済みという大きなポテンシャルを持つ一方、「民泊応相談」という最大のハードルをクリアできるかが成功への鍵となります。これらのリスクを十分に理解し、独自の魅力を作り出す運営戦略を立てることが重要となるでしょう。

カテゴリ： kanto, saitama