民泊物件  ·  12日 8月 2025

【大阪・南森町】築浅・駅近の希少マンションは民泊で稼げる？中心街の物件を徹底分析

物件情報

 

  • URL: https://jmty.jp/osaka/est-hou/article-1j6boa

  • 住所: 大阪府大阪市北区天神西町1-14

  • 間取り: 1LDK

  • 専有面積: 36.87㎡

  • 家賃: 14.5万円

  • 管理費: 10,000円

  • 敷/礼: なし / 1ヶ月分

  • 築年数: 築2年

  • 最寄り駅: 大阪メトロ南森町駅 徒歩5分、JR大阪天満宮駅 徒歩5分

  • 特記事項: 民泊事業可能

 

民泊適正評価

 

この物件は、大阪の中心地という最高の立地条件に加え、築浅で設備も新しいため、ゲストにとって非常に魅力的な物件です。また、民泊が許可されているという希少性も最大の強みと言えます。しかし、家賃や管理費が高いため、高い稼働率と宿泊単価を維持できなければ、収益化が難しいリスクがあります。

【良い点】

  • 抜群の好立地: 南森町駅は、大阪天満宮や天神橋筋商店街など観光スポットに近く、梅田や難波へのアクセスも抜群です。ビジネス出張者や観光客にとって、非常に利便性の高い立地と言えます。

  • 民泊可能という希少性: 都心部では、マンションの規約で民泊が禁止されていることがほとんどです。この物件は民泊が許可されているため、競合物件との差別化が容易です。

  • 築浅で清潔: 築2年という新しさは、内装や設備が非常に綺麗で、ゲストに快適な滞在を提供できます。大規模な修繕費用が発生するリスクも低いです。

  • 高い集客力: 大阪の中心地に位置するため、通年を通して高い宿泊需要が見込めます。特に週末や長期休暇、イベント開催時には、高単価での予約獲得も期待できます。

【悪い点】

  • 高額な固定費: 家賃14.5万円に管理費10,000円と、月々の固定費が高くなります。高単価・高稼働率を維持しないと利益を出すのが難しくなります。

  • 1LDKという間取り: 36.87㎡の1LDKという広さは、単身者やカップルでの利用には適していますが、ファミリー層やグループでの利用には不向きです。ターゲット層が限定されるため、宿泊単価を上げにくい可能性があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営の規約: 契約書に記載されている民泊運営に関する詳細なルールを必ず確認しましょう。騒音やゴミ出し、宿泊者の身元確認など、トラブルを未然に防ぐために重要です。

  • 光熱費の想定: 築浅物件ではありますが、部屋の広さや設備の状況から、どのくらいの光熱費がかかるのか、事前に想定しておくことが重要です。

 

周辺地域の平均稼働率

 

大阪の中心地である南森町周辺は、ビジネス・観光のどちらの需要も高く、通年を通して非常に高い稼働率を維持しています。近隣のホテルや民泊物件の状況を参考にすると、周辺地域の平均稼働率は**70〜85%**と非常に高い水準で推移することが予測されます。特に、週末や長期連休にはほぼ満室になる可能性が高いでしょう。

 

運営した場合の想定年間利益

 

以下の前提条件で、想定年間利益を試算します。

  • 家賃・管理費: (14.5万円 + 10,000円) × 12ヶ月 = 186万円

  • 稼働率: 80%

  • 宿泊単価: 12,000円/泊

  • 年間経費:

    • 家賃・管理費: 186万円

    • 光熱費: 1.5万円/月 × 12ヶ月 = 18万円

    • 清掃費: 1泊あたり4,000円 × 292泊 = 116.8万円

    • OTA手数料: 売上の15%

    • その他費用（備品、保険など）: 15万円

想定年間売上: 12,000円/泊 × 365日 × 80% = 350.4万円

想定年間利益: 350.4万円（売上） - {186万円（家賃・管理費） + 18万円（光熱費） + 116.8万円（清掃費） + 52.6万円（手数料） + 15万円（その他）} = 約-38万円

このシミュレーションでは、賃料・管理費が高いため、赤字になる可能性が高いです。収益をプラスにするには、宿泊単価を上げるか、運営コストを大幅に削減する必要があります。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

利益が低いと感じる場合は、以下のアイデアで収益を改善しましょう。

  1. 宿泊単価の引き上げ:

    • 築浅で好立地という強みを最大限にアピールし、高単価でも予約が取れるような付加価値を提供しましょう。

    • 内装をモダンでおしゃれにしたり、高級なアメニティを揃えたりすることで、周辺の競合物件との差別化を図ります。

  2. ターゲットの再設定:

    • 出張者向けの長期滞在プランを設定しましょう。長期滞在割引を設定し、平日の稼働率を安定させることで、収益の増加が見込めます。

    • 1LDKという間取りを活かし、カップルや一人旅のゲスト向けに、特別な体験（例：大阪グルメマップ提供、観光スポットの事前予約サービス）を提供することで、満足度を向上させます。

  3. 運営効率の最適化:

    • 清掃業務を自分で行う、または清掃代行業者と料金交渉を行うことで、清掃費を削減できます。

    • チェックイン・アウトを無人化するシステムを導入し、人件費を抑えることも有効です。

この物件は、立地と民泊許可という最高の条件が揃っていますが、高い固定費を上回る収益を確保するための戦略が不可欠です。事前の入念なシミュレーションと、独自性を打ち出した運営計画が、成功への鍵となるでしょう。

カテゴリ： osaka