民泊物件  ·  12日 8月 2025

【大阪市】西大橋駅徒歩6分のメゾネットは民泊で稼げる？「飲食店不可」の物件を徹底分析

物件情報

 

  • URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987266593/50108088/x06987266593.html

  • 住所: 大阪府大阪市西区新町2丁目

  • 種別: 貸店舗・事務所（メゾネット）

  • 専有面積: 94.29㎡

  • 家賃: 20.5万円

  • 敷金/礼金: 28.5万円 / 2ヶ月分

  • 築年数: 1998年6月(築27年3ヶ月)

  • 最寄り駅: 大阪メトロ長堀鶴見緑地線 西大橋駅 徒歩6分

  • 特記事項: 飲食店不可、民泊利用可、開業に必要な設備は借主負担、全室エアコン設置済み（設備外）

 

民泊適正評価

 

この物件は、西大橋駅から徒歩6分という好立地と、94㎡のメゾネットという広々とした空間が最大の強みです。写真や間取り図を見る限り、水回りの設備は整っているため、民泊に必要な工事は消防設備の設置のみと考えられます。しかし、賃料や敷金が高額である点が大きなリスクとなります。これらのリスクを理解し、高い宿泊単価と稼働率を維持する戦略が不可欠です。

【良い点】

  • 抜群の好立地: 西大橋駅から徒歩6分、心斎橋や難波といった主要エリアへのアクセスも良好です。周辺にはおしゃれなカフェや飲食店が多く、観光客やビジネス出張者にとって非常に魅力的な立地です。

  • 広々とした空間: 94.29㎡のメゾネットタイプという間取りは、大人数のグループや家族連れに最適です。複数の部屋があるため、定員数を多く設定し、高い宿泊単価を狙うことができます。

  • 民泊利用可能: 都心部では民泊が許可されている物件は希少です。この物件は「民泊等も利用可」と明記されているため、最大のハードルをクリアした状態で運営を始められます。

  • 築年数: 築27年と比較的新しく、内装や設備の状態も良好である可能性が高いです。

【悪い点】

  • 高額な初期費用: 家賃20.5万円に加え、敷金28.5万円（家賃の約1.4倍）と礼金2ヶ月分が必要です。これに民泊に必要な設備工事費用が加わるため、かなりの資金力が必要となります。

  • 消防設備工事が借主負担: 「開業に必要な設備（消防設備など）は借主負担」と明記されており、民泊運営を始めるための工事費用が自己負担となります。特に消防設備は専門的な工事が必要で、数十万円から百万円単位の費用がかかる場合があります。

  • 「飲食店不可」という制約: 飲食店としての利用はできませんが、民泊としてはキッチン設備の設置や火器の使用が許可されているため、問題なく運営できるでしょう。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営の規約: 契約書に記載されている民泊運営に関する詳細なルールを必ず確認しましょう。宿泊人数の制限や騒音対策、ゴミ出しルールなど、トラブルを未然に防ぐために重要です。

  • 消防設備工事の見積もり: 民泊運営に必要な消防設備の工事にどのくらいの費用がかかるのか、専門の業者に相談し、事前に詳細な見積もりを取っておきましょう。

  • 定期借家契約: 契約期間が6年の定期借家契約であるため、契約の更新や、中途解約時の違約金など、契約条件を弁護士など専門家にも相談して慎重に確認しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

大阪市西区新町は、心斎橋や堀江といった繁華街に隣接し、おしゃれなカフェやアパレルショップが集まる人気エリアです。観光客だけでなく、出張者やショッピング目的の宿泊需要も高く、通年を通して高い稼働率を維持しています。周辺地域の平均稼働率は**70〜80%**と予測され、特に週末や長期休暇、イベント開催時にはさらに高まる傾向にあります。

 

運営した場合の想定年間利益

 

以下の前提条件で、想定年間利益を試算します。

  • 家賃: 20.5万円/月

  • 稼働率: 75%

  • 宿泊単価: 20,000円/泊

  • 年間経費:

    • 家賃: 20.5万円 × 12ヶ月 = 246万円

    • 光熱費: 3万円/月 × 12ヶ月 = 36万円

    • 清掃費: 1泊あたり6,000円 × 274泊 = 164.4万円

    • OTA手数料: 売上の15%

    • その他費用（備品、保険など）: 20万円

想定年間売上: 20,000円/泊 × 365日 × 75% = 547.5万円

想定年間利益: 547.5万円（売上） - {246万円（家賃） + 36万円（光熱費） + 164.4万円（清掃費） + 82.1万円（手数料） + 20万円（その他）} = 約-1万円

この物件は、賃料が高額なため、高稼働率と高宿泊単価を維持しても、利益を出すのが難しいシミュレーションとなりました。さらに、この利益から初期の消防設備工事費用を回収する必要があるため、初期投資額によっては、収益化までにかなりの時間を要する可能性があります。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

利益が低いと感じた場合、以下のアイデアで収益を改善しましょう。

  1. 宿泊単価の引き上げ:

    • メゾネットというユニークな間取りを活かし、内装を徹底的にこだわってSNS映えするような特別な空間を創出します。

    • 大人数での宿泊に特化し、周辺のホテルにはない体験（例：オリジナル大阪グルメマップ、周辺の隠れ家カフェ紹介）を提供することで、高単価でも予約が取れる物件としてアピールします。

  2. ターゲットの再設定:

    • ビジネス出張者向けの長期滞在プランを設定しましょう。長期割引を設定し、平日の稼働率を安定させることで、収益の増加が見込めます。

    • 女子会やパーティー利用など、特定のイベント需要をターゲットにしたプランを打ち出すのも有効です。

  3. 運営効率の最適化:

    • 清掃業務を自分で行う、または清掃代行業者と料金交渉を行うことで、清掃費を削減できます。

    • 予約サイトだけでなく、自社サイトやSNSを積極的に活用し、手数料を抑えた直接予約を増やすことも有効です。

この物件は、立地と広さという大きなポテンシャルを持つ一方で、高額な初期費用と固定費という大きなリスクも抱えています。これらのリスクを十分に理解し、独自の魅力を持った運営戦略を立てることが、成功への鍵となるでしょう。

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