民泊物件  ·  11日 8月 2025

【大阪・淀屋橋】駅徒歩6分の希少マンションは民泊で稼げる？中心街の物件を徹底分析

物件情報

 

  • URL: https://jmty.jp/osaka/est-hou/article-1j56dl

  • 住所: 大阪府大阪市西区江戸堀

  • 間取り: 1DK

  • 専有面積: 34.65㎡

  • 家賃: 13.5万円

  • 管理費: 9,500円

  • 築年数: 不明

  • 最寄り駅: 地下鉄御堂筋線 淀屋橋駅 徒歩6分

  • 特記事項: 民泊事業可能、肥後橋駅徒歩3分

 

民泊適正評価

 

 

この物件は、大阪の中心地という最高の立地条件と、民泊が許可されているという希少性が最大の強みです。しかし、賃料や管理費が高いため、高い稼働率と宿泊単価を維持できなければ、収益化が難しいリスクがあります。

【良い点】

  • 抜群の好立地: 淀屋橋駅は、大阪の主要なビジネス街であり、梅田や難波へのアクセスも抜群です。ビジネス出張者や観光客にとって、非常に利便性の高い立地と言えます。

  • 民泊可能という希少性: 都心部では、マンションの規約で民泊が禁止されていることがほとんどです。この物件は民泊が許可されているため、競合物件との差別化が容易です。

  • 高い集客力: 大阪の中心地に位置するため、通年を通して高い宿泊需要が見込めます。特に週末や長期休暇、イベント開催時には、高単価での予約獲得も期待できます。

【悪い点】

  • 高額な固定費: 家賃13.5万円に管理費9,500円と、月々の固定費が高くなります。高単価・高稼働率を維持しないと利益を出すのが難しくなります。

  • 築年数が不明: 築年数が記載されていないため、建物の老朽化や設備の不具合がどの程度あるのか不透明です。内覧時に水回りやエアコン、給湯器などの状態を入念にチェックする必要があります。

  • 1DKという間取り: 34.65㎡の1DKという広さは、単身者やカップルでの利用には適していますが、ファミリー層やグループでの利用には不向きです。ターゲット層が限定されるため、宿泊単価を上げにくい可能性があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営の規約: 契約書に記載されている民泊運営に関する詳細なルールを必ず確認しましょう。騒音やゴミ出し、宿泊者の身元確認など、トラブルを未然に防ぐために重要です。

  • 物件の状態: 築年数が不明なため、内覧時に設備の不具合や老朽化がないか、細部までチェックすることが重要です。特に、ゲストの快適性に直結する水回りや空調設備は入念に確認しましょう。

  • 光熱費の想定: 部屋の広さや設備の状況から、どのくらいの光熱費がかかるのか、事前に想定しておくことが重要です。

 

周辺地域の平均稼働率

 

 

大阪の中心地である淀屋橋周辺は、ビジネス・観光のどちらの需要も高く、通年を通して非常に高い稼働率を維持しています。近隣のホテルや民泊物件の状況を参考にすると、周辺地域の平均稼働率は**70〜85%**と非常に高い水準で推移することが予測されます。特に、週末や長期連休にはほぼ満室になる可能性が高いでしょう。

 

 

運営した場合の想定年間利益

 

 

以下の前提条件で、想定年間利益を試算します。

  • 家賃・管理費: (13.5万円 + 9,500円) × 12ヶ月 = 173.4万円

  • 稼働率: 80%

  • 宿泊単価: 12,000円/泊

  • 年間経費:

    • 家賃・管理費: 173.4万円

    • 光熱費: 1.5万円/月 × 12ヶ月 = 18万円

    • 清掃費: 1泊あたり4,000円 × 292泊 = 116.8万円

    • OTA手数料: 売上の15%

    • その他費用（備品、保険など）: 15万円

想定年間売上: 12,000円/泊 × 365日 × 80% = 350.4万円

 

想定年間利益: 350.4万円（売上） - {173.4万円（家賃・管理費） + 18万円（光熱費） + 116.8万円（清掃費） + 52.6万円（手数料） + 15万円（その他）} = 約-25.4万円

 

このシミュレーションでは、賃料・管理費が高いため、赤字になる可能性が高いです。収益をプラスにするには、宿泊単価を上げるか、運営コストを大幅に削減する必要があります。

 

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

 

利益が低いと感じる場合は、以下のアイデアで収益を改善しましょう。

  1. 宿泊単価の引き上げ:

    • 淀屋橋という立地や、民泊可能という希少性を最大限にアピールし、高単価でも予約が取れるような付加価値を提供しましょう。

    • 内装をモダンでおしゃれにしたり、高級なアメニティを揃えたりすることで、周辺の競合物件との差別化を図ります。

  2. ターゲットの再設定:

    • 出張者向けの長期滞在プランを設定しましょう。長期滞在割引を設定し、平日の稼働率を安定させることで、収益の増加が見込めます。

    • 1DKという間取りを活かし、カップルや一人旅のゲスト向けに、特別な体験（例：大阪グルメマップ提供、観光スポットの事前予約サービス）を提供することで、満足度を向上させます。

  3. 運営効率の最適化:

    • 清掃業務を自分で行う、または清掃代行業者と料金交渉を行うことで、清掃費を削減できます。

    • チェックイン・アウトを無人化するシステムを導入し、人件費を抑えることも有効です。

この物件は、立地と民泊許可という最高の条件が揃っていますが、高い固定費を上回る収益を確保するための戦略が不可欠です。事前の入念なシミュレーションと、独自性を打ち出した運営計画が、成功への鍵となるでしょう。

カテゴリ： osaka