民泊物件  ·  11日 8月 2025

【千葉県君津市】平山駅徒歩3分の平屋民泊はDIYで化ける？超格安物件を徹底解説

物件情報

 

  • URL: https://jmty.jp/chiba/est-hou/article-18dhtu

  • 住所: 千葉県君津市

  • 間取り: 3K

  • 専有面積: 57.02㎡

  • 家賃: 3.3万円

  • 管理費: 2,000円

  • 築年数: 不明

  • 最寄り駅: JR久留里線 平山駅 徒歩3分

  • 特記事項: DIY可能、ペット可能、敷地500㎡、キャンプ・ドッグラン可

 

民泊適正評価

 

 

この物件は、平山駅から徒歩3分という優れた立地と、家賃3.5万円という破格の安さが非常に魅力的です。しかし、「リフォーム前」という条件や築年数が不明な点、そして郊外という立地を考慮した運営戦略が不可欠です。

 

【良い点】

  • 圧倒的な安さ: 家賃3.3万円に管理費2,000円という賃料は、民泊運営における最大のメリットです。固定費を大幅に抑えられるため、収益化しやすい物件と言えます。

  • 抜群の立地: 平山駅から徒歩3分という駅近の立地は、公共交通機関を利用するゲストにとって大きな強みです。

  • 広大な敷地: 500㎡という広大な敷地を自由に使える点は、他の民泊物件にはない大きな魅力です。キャンプスペースやドッグランとして活用することで、ユニークな付加価値を提供できます。

  • DIY・ペット可能: 「リフォーム前」を逆手にとって、自分好みの内装にDIYできる点は、他物件との差別化を図る大きな武器です。また、ペット同伴可能という条件は、ペットと旅行したいというニッチな需要を掘り起こせます。

【悪い点】

  • リフォーム前の状態: 安い賃料の代償として、大規模なリフォームや修繕が前提となります。初期費用がどのくらいかかるのか、またどこまでリフォームが許可されているのか、詳細な確認が必要です。

  • 築年数が不明: 築年数が記載されていないため、建物の老朽化や設備の不具合がどの程度あるのか不透明です。予期せぬ修繕費用が発生するリスクを考慮しなければなりません。

  • 地方の立地: 平山駅は都心から少し離れており、通年で高い稼働率を維持するのは難しい可能性があります。観光客のピークシーズンや、週末に需要が集中する傾向があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • リフォームの範囲と費用: どこまでDIYが許可されているのか、また水回りや電気配線など、専門的な知識が必要な部分の改修費用について、事前に見積もりを取っておきましょう。

  • 物件の現状: 内覧時に、雨漏りや水漏れ、建物の傾き、シロアリの被害などがないか、建物の状態を細部までチェックすることが重要です。

  • 敷金の使い道: 敷金2ヶ月分が設定されているため、退去時にどの範囲まで返金されるのか、またリフォームした部分がどう扱われるのか、事前に確認しておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

 

千葉県君津市は、都心からアクセスしやすく、マザー牧場や海釣り公園など観光スポットが点在するため、週末や長期休暇には一定の宿泊需要が見込めます。特に、この物件の「広大な敷地」と「ペット同伴可能」という強みは、ファミリー層やペット連れの宿泊客に刺さりやすいでしょう。

ただし、通年で高い稼働率を維持するのは難しいため、周辺の民泊物件の平均稼働率（おおよそ40〜50%）を上回るには、独自の魅力を持った運営戦略が不可欠です。

 

 

運営した場合の想定年間利益

 

 

以下の前提条件で、想定年間利益を試算します。

  • 家賃・管理費: 3.5万円/月

  • 稼働率: 50%

  • 宿泊単価: 12,000円/泊

  • 年間経費:

    • 家賃・管理費: 3.5万円 × 12ヶ月 = 42万円

    • 光熱費: 1.5万円/月 × 12ヶ月 = 18万円

    • 清掃費: 1泊あたり4,000円 × 182泊 = 72.8万円

    • OTA手数料: 売上の15%

    • その他費用（備品、保険など）: 10万円

想定年間売上: 12,000円/泊 × 365日 × 50% = 219万円

 

想定年間利益: 219万円（売上） - {42万円（家賃・管理費） + 18万円（光熱費） + 72.8万円（清掃費） + 32.8万円（手数料） + 10万円（その他）} = 約43.4万円

 

家賃が安いため、初期投資のリフォーム費用を除けば、比較的利益を出しやすいシミュレーションとなりました。

 

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

 

シミュレーションで利益が低いと感じた場合、以下の改善策を検討してみましょう。

  1. アウトドア特化の民泊:

    • 500㎡の敷地を活かし、焚き火台やBBQコンロを設置して「キャンプができる民泊」としてアピールします。

    • タープやハンモックを常備し、アウトドア好きのゲストをターゲットにすることで、宿泊単価を上げることができます。

    • ペット同伴可能なドッグランスペースを整備すれば、ペット連れの客層を確実に獲得できるでしょう。

  2. ターゲットの絞り込み:

    • DIY体験型民泊: DIYが好きなゲスト向けに、ワークショップ形式で宿泊できるプランを提供します。

    • 長期滞在: ワーケーションや企業のサテライトオフィスとして利用してもらうために、高速Wi-Fiの設置やワークスペースを充実させます。

  3. 多角的な集客:

    • SNSマーケティング: DIYの進捗状況を写真や動画で発信し、物件にストーリー性を持たせることで、興味を引くことができます。

    • 地元との連携: 君津市周辺のアクティビティ（釣り、ハイキングなど）と連携した宿泊プランを提供し、物件の魅力を高めましょう。

この物件は、安価な賃料と広大な敷地という大きなポテンシャルを秘めている一方で、リフォームという初期投資と労力が必須となります。しかし、その手間をかけることで、他にはないユニークな民泊物件を作り上げ、高い収益性を実現できる可能性を秘めているでしょう。

カテゴリ： kanto, chiba