物件情報
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物件名: 花月店舗
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住所: 岡山県岡山市北区表町３丁目
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交通: 岡山電軌東山本線 西大寺町ハレノワ前駅 徒歩3分
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賃料: 16.8万円（管理費6,000円）
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間取り: 貸その他
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使用部分面積: 200㎡
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築年月: 1959年1月（築66年8ヶ月）
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特記事項: 飲食店可、民泊・ゲストハウス利用可
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URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6982953663/50023265/x06982953663.html
民泊適正評価
この物件は、広さと立地の良さという強力な武器を持っていますが、大規模な改装を前提とした計画が必要です。
【良い点】
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圧倒的な広さ: 200㎡という広さは、大人数を収容できるゲストハウスとして運営する上で大きな強みです。ドミトリーや個室など、多様な宿泊形態を提供することで、幅広いゲスト層を取り込むことができます。
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抜群の立地: 岡山電気軌道「西大寺町ハレノワ前駅」から徒歩3分というアクセスは大きな魅力です。また、岡山芸術創造劇場ハレノワが近く、文化的なイベントや公演に訪れるゲストの需要も期待できます。商店街の中にあるため、周辺に飲食店や商店が多く、ゲストの利便性も高いです。
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民泊・ゲストハウス利用可: 賃貸物件では非常に珍しい「民泊、ゲストハウス等のご使用可能」という特記事項は、大きなアドバンテージです。オーナーとの交渉なしに、大規模な民泊施設としての運営を検討できます。
【悪い点】
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築年数の古さ: 築66年という築年数は、大規模なリフォームやリノベーションが必須となります。設備の老朽化も進んでいる可能性が高く、内装や水回り、電気配線など、多岐にわたる改修費用を考慮しなければなりません。
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店舗物件の改装費用: 「貸店舗」としての現状での引き渡しとなるため、住居としての機能（浴室、キッチンなど）を新設する必要があります。改装費用は一般的な住宅を借りるよりも高額になる可能性が高いです。
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賃料の高さ: 賃料16.8万円に管理費6,000円を合わせると、月々の固定費は約17.4万円となり、一般的な民泊物件としては高額です。高い稼働率と宿泊単価を維持しなければ、安定した利益を出すのは難しいでしょう。
契約前に確認するポイント
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リフォーム・リノベーションの可否と費用: 築年数が古く、店舗仕様の内装であるため、民泊施設として活用するには大規模な改修が必要になります。どこまで改修が可能か、その費用は誰が負担するのか、原状回復はどこまで行う必要があるのかを事前に交渉しておくことが非常に重要です。
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初期費用の詳細: 敷金3ヶ月分、礼金1ヶ月分という条件に加え、大規模な改修費用も加わるため、初期費用がかなり高くなることを意味します。入居前にかかる費用をすべて把握しておきましょう。
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運営上のルール: 民泊、ゲストハウスとしての運営について、オーナーがどのような条件で許可しているのかを必ず確認しましょう。宿泊人数の上限、運営期間、清掃頻度、ゴミ出しの方法など、細かなルールを明確にしておく必要があります。
周辺地域の平均稼働率
岡山市は、観光地やビジネスの中心地として需要が高まっています。特にこの物件がある表町商店街は、岡山芸術創造劇場ハレノワが近く、文化イベントなどで賑わうエリアです。このため、広々としたゲストハウスは、ファミリーやグループ客だけでなく、イベント参加者などのインバウンド需要も取り込める可能性を秘めています。周辺の民泊物件の平均稼働率は、時期や物件の質にもよりますが、60%～85%程度を目指せるポテンシャルを持っています。
運営した場合の想定年間利益
この物件は、広い面積を活かし、個室やドミトリーを複数設けることで、高収益化が可能です。ここでは、ドミトリーと個室を組み合わせた運営を想定し、宿泊単価を複数パターンでシミュレーションしてみます。
パターン1：平均宿泊単価を低めに設定した場合
前提条件:
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客室数：4部屋（ドミトリーベッド8台、個室3部屋）
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月間稼働率: 70%
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1泊あたりの平均単価: 6,000円（ドミトリー3,000円、個室9,000円など）
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年間の宿泊日数: 365日 × 0.70 = 255日
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年間売上: 255日 × 6,000円 = 1,530,000円
年間経費:
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年間家賃・管理費: 17.4万円 × 12ヶ月 = 2,088,000円
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光熱費・通信費: 月5万円 × 12ヶ月 = 600,000円
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清掃費・消耗品費: 1回8,000円 × 20回（月平均） × 12ヶ月 = 1,920,000円
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仲介サイト手数料: 売上の約10% = 153,000円
年間利益: 年間売上 - 年間経費 = 1,530,000円 - (2,088,000円 + 600,000円 + 1,920,000円 + 153,000円) = -3,231,000円
このように、低単価で運営した場合、大幅な赤字となる可能性が高いです。特にランニングコストが高いことが収益を圧迫しています。
パターン2：高単価で安定した集客を目指す場合
前提条件:
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客室数：4部屋（個室4部屋）
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月間稼働率: 70%
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1泊あたりの平均単価: 15,000円
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年間の宿泊日数: 365日 × 0.70 = 255日
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年間売上: 255日 × 15,000円 = 3,825,000円
年間経費:
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年間家賃・管理費: 17.4万円 × 12ヶ月 = 2,088,000円
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光熱費・通信費: 月5万円 × 12ヶ月 = 600,000円
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清掃費・消耗品費: 1回8,000円 × 20回（月平均） × 12ヶ月 = 1,920,000円
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仲介サイト手数料: 売上の約10% = 382,500円
年間利益: 年間売上 - 年間経費 = 3,825,000円 - (2,088,000円 + 600,000円 + 1,920,000円 + 382,500円) = -1,165,500円
この場合でも、年間では赤字となる計算です。この物件は家賃、管理費、光熱費、清掃費といったランニングコストが非常に高く、一般的な民泊運営では利益を出すのが非常に難しいと言えます。
想定利益が低い場合の改善アイデア
この物件で利益を出すには、宿泊事業以外の収益源を確保し、複合的な施設として運営する必要があります。
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複合施設の運営: 1階はカフェやバー、ギャラリーなどの店舗スペースとして、2階から4階をゲストハウスとして活用するなど、複数の事業を組み合わせることで、収益の安定化を図ります。
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イベントスペースとしての活用: 広大なスペースを活かし、ワークショップや展示会、イベントスペースとして貸し出すことで、宿泊以外の収入を確保します。
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宿泊単価の引き上げ: 築66年という点を逆手に取り、「レトロ」や「古民家」といったコンセプトで内装を整え、他にはないユニークな宿泊体験をPRすることで、高単価設定を実現します。
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清掃費の削減: 宿泊施設だけでなく、他の事業も行う場合、清掃を内製化したり、清掃業者と長期契約を結び単価交渉を行ったりすることで、清掃費用を抑えることができます。
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民泊運営代行サービスの利用: 複数の事業を運営する場合、民泊部分だけでも専門の運営代行サービスに任せることで、効率的な集客と運営が実現し、利益を最大化できる可能性があります。