民泊物件  ·  10日 8月 2025

【大阪民泊可物件】肥後橋駅徒歩3分！好立地デザイナーズマンションの魅力と運営の落とし穴

物件情報

 

  • 物件名: ビエラ江戸堀民泊可

  • 住所: 大阪府大阪市西区江戸堀１丁目

  • 交通: 大阪メトロ四つ橋線 肥後橋駅 徒歩3分、大阪メトロ御堂筋線 淀屋橋駅 徒歩6分

  • 賃料: 13.5万円（管理費9,500円）

  • 間取り: 1DK（洋6、DK7.6）

  • 専有面積: 34.95㎡

  • 築年月: 2007年1月（築18年8ヶ月）

  • 特記事項: 民泊相談可、ペット相談可、二人入居可

  • URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/1175799313/50014473/x01175799313.html

 

民泊適正評価

 

 

この物件は、都心の好立地と築浅という点で民泊運営に非常に適しています。しかし、デメリットも存在するため、戦略的な運営が必要です。

【良い点】

  1. 抜群の立地: 大阪メトロ四つ橋線「肥後橋駅」から徒歩3分というアクセスは大きな強みです。また、大阪の主要なビジネス街である淀屋橋駅にも徒歩6分と近く、ビジネス客の需要を取り込みやすいでしょう。梅田にも自転車で10分程度と、観光客にとっても魅力的な立地です。

  2. 築浅デザイナーズマンション: 築18年と比較的築浅であり、内装や設備が充実しています。デザイナーズ物件であるため、写真映えも良く、ゲストにアピールしやすいでしょう。オートロックや宅配ボックスなど、セキュリティ面も安心です。

  3. 民泊相談可物件: 民泊運営が許可されている物件は、都心部では希少です。オーナーとの交渉なしに、安心して運営を始められる点は大きなメリットです。

【悪い点】

  1. 賃料の高さ: 賃料13.5万円に管理費9,500円を合わせると、月々の固定費は約14.45万円となり、民泊物件としては高額です。高い稼働率と宿泊単価を維持しなければ、安定した利益を出すのは難しいでしょう。

  2. 1DKという間取り: 1DKは、単身者やカップルには適していますが、ファミリーやグループ利用には不向きです。ターゲットを絞った運営戦略が必要となります。

  3. マンション運営の制約: マンションの一室であるため、一戸建てに比べて騒音トラブルのリスクが高まります。近隣住民への配慮や、ゲストへのルール説明を徹底する必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営の具体的な条件: 「民泊相談可」とはいえ、オーナーがどのような条件で許可しているのかを必ず確認しましょう。宿泊人数の上限、運営期間、清掃頻度、ゴミ出しの方法など、細かなルールを明確にしておく必要があります。特に「民泊は賃料・共益費・礼金が税別」という点に注意が必要です。

  • リフォーム・リノベーションの可否: 築浅物件のため大規模な改修は不要かもしれませんが、家具や内装をコンセプトに合わせるためのDIYが可能かどうか確認しておきましょう。

  • 初期費用の詳細: 鍵交換代や保証会社利用料など、初期費用が具体的にいくらかかるのかを把握しておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

 

大阪市西区、特に肥後橋駅周辺は、ビジネス街であると同時に、おしゃれなカフェやレストランが集まる人気のエリアです。観光客、ビジネス客双方からの需要が高いため、民泊の稼働率は非常に高いと想定されます。周辺の民泊物件の平均稼働率は、時期や物件の質にもよりますが、70%～90%程度を目指せるポテンシャルを持っています。競合も多いため、差別化を図るための工夫が不可欠です。

 

運営した場合の想定年間利益

 

 

この物件は、好立地と築浅という強みを活かし、高単価で安定した集客ができれば、十分な利益を見込める可能性があります。ここでは、宿泊単価を12,000円と15,000円の2パターンでシミュレーションしてみます。

 

パターン1：平均単価12,000円の場合

 

前提条件:

  • 月間稼働率: 80%

  • 1泊あたりの平均単価: 12,000円

  • 年間の宿泊日数: 365日 × 0.80 = 292日

  • 年間売上: 292日 × 12,000円 = 3,504,000円

年間経費:

  • 年間家賃・管理費: 14.45万円 × 12ヶ月 = 1,734,000円

  • 水道代: 2,500円 × 12ヶ月 = 30,000円

  • 光熱費・通信費: 月2万円 × 12ヶ月 = 240,000円

  • 清掃費・消耗品費: 1回4,000円 × 25回（月平均） × 12ヶ月 = 1,200,000円

  • 仲介サイト手数料: 売上の約10% = 350,400円

年間利益: 年間売上 - 年間経費 = 3,504,000円 - (1,734,000円 + 30,000円 + 240,000円 + 1,200,000円 + 350,400円) = -50,400円

この場合、年間で赤字となりますが、これは清掃費を運営開始直後から毎日発生するものとして計算しているためです。清掃費を削減できれば、利益を確保できる可能性があります。

 

パターン2：平均単価15,000円の場合

 

前提条件:

  • 月間稼働率: 80%

  • 1泊あたりの平均単価: 15,000円

  • 年間の宿泊日数: 365日 × 0.80 = 292日

  • 年間売上: 292日 × 15,000円 = 4,380,000円

年間経費:

  • 年間家賃・管理費: 14.45万円 × 12ヶ月 = 1,734,000円

  • 水道代: 2,500円 × 12ヶ月 = 30,000円

  • 光熱費・通信費: 月2万円 × 12ヶ月 = 240,000円

  • 清掃費・消耗品費: 1回4,000円 × 25回（月平均） × 12ヶ月 = 1,200,000円

  • 仲介サイト手数料: 売上の約10% = 438,000円

年間利益: 年間売上 - 年間経費 = 4,380,000円 - (1,734,000円 + 30,000円 + 240,000円 + 1,200,000円 + 438,000円) = 738,000円

高単価で安定した集客ができれば、年間70万円以上の利益も十分可能です。

 

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

  • 宿泊単価の引き上げ: デザイナーズ物件であることを最大限に活かし、「特別な体験」を提供することで、高単価設定を実現します。例えば、地元作家のアート作品を飾ったり、高品質なアメニティを用意したりするのも有効です。

  • 清掃費の削減: ゲストに退室時の簡単な清掃（ゴミまとめなど）を依頼したり、清掃業者と長期契約を結び単価交渉を行ったりすることで、清掃費用を抑えることができます。

  • 副業としての活用: 観光客が少ない閑散期は、ワーケーション向けの宿泊プランを用意したり、レンタルスペースとして活用したりするなど、複数の用途で物件を活用することで、収益の柱を増やすことが可能です。

  • 民泊運営代行サービスの利用: 運営が難しいと感じる場合は、民泊運営代行サービスに任せるのも一つの手です。専門家が効率的な集客や運営を行うことで、利益を最大化できる可能性があります。

カテゴリ： osaka