民泊物件  ·  09日 8月 2025

【大阪市東成区】森ノ宮駅徒歩8分！築80年の古民家を民泊へ。飲食店居抜き物件のメリットと大規模リノベーションのリスク

物件情報

 

  • 物件名: 不明

  • 住所: 大阪府大阪市東成区中道2丁目

  • 交通: JR大阪環状線 森ノ宮駅 徒歩8分

  • 家賃: 30万円

  • 敷金/礼金: 3ヶ月/4ヶ月

  • 間取り: 貸店舗、92m2

  • 築年月: 1945年1月（築80年8ヶ月）

  • 備考: 民泊利用も可能、造作譲渡金200万円、重飲食可、居抜き

  • URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987080996/50109859/x06987080996.html

 

民泊適正評価

 

 

良い点:

  • 駅近の好立地: JR森ノ宮駅から徒歩8分という駅近な立地は、大阪城公園や京橋方面へのアクセスが良く、観光客の集客に非常に有利です。

  • 唯一無二の魅力: 80年以上の歴史を持つ古民家風の建物は、現代的なホテルやマンションにはない独特の雰囲気と温かさがあります。特に日本の文化や歴史に興味を持つ外国人観光客にとって、特別な宿泊体験となるでしょう。

  • 民泊可能: 最初から民泊利用が認められているため、大家さんとの交渉が不要で、スムーズに運営準備を始められます。

悪い点:

  • 高額な初期費用: 家賃30万円に加え、敷金3ヶ月、礼金4ヶ月、さらに造作譲渡金200万円と、非常に大きな初期費用がかかります。加えて、飲食店から民泊に用途変更するための大規模なリノベーション費用も必要となり、回収までに時間がかかることを覚悟する必要があります。

  • 大規模なリノベーションが必要: この物件は飲食店の居抜きであるため、民泊施設として快適に過ごせるようにするためには、客席だったスペースを寝室やリビングに変更したり、シャワールームやトイレなどの水回りを増設したりと、ゼロから間取りを考える必要があります。

  • 築年数が古い: 築80年を超える建物であるため、建物の老朽化や設備の劣化が深刻な場合があります。入居後の大規模な修繕や維持費用が高くつくリスクがあります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 初期費用の詳細: 造作譲渡金200万円の内訳（何が含まれているか）を明確にし、本当にその価値があるのかを判断しましょう。また、敷金・礼金、そしてリノベーション費用を合わせた初期費用が非常に高額になるため、資金計画を綿密に立てることが不可欠です。

  2. 建物の状態と修繕の負担: 築80年を超える物件のため、雨漏りや設備の故障など、様々な問題が発生する可能性があります。契約前に建物の状態を専門家とともに徹底的に確認し、リノベーションと修繕が必要な場合の費用負担について、大家さんと明確な取り決めをしておくことが重要です。

  3. 民泊許可の手続き: 大阪市東成区の民泊に関する条例や手続きについて、事前に市役所や専門家（行政書士など）に相談し、問題なく許可が取得できるかを確認しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

 

大阪市東成区は、大阪城公園へのアクセスが良く、民泊の需要は比較的安定しています。特に森ノ宮駅周辺は、駅の利便性から高い稼働率を維持する傾向にあります。

  • 想定平均稼働率: 70%〜80%

 

運営した場合の想定年間利益

 

 

家賃30万円、想定稼働率75%、1泊単価25,000円で計算した場合の年間利益を試算します。

  • 年間売上: 

  • 年間家賃: 

  • その他経費: 光熱費、清掃費、消耗品費、通信費など月額15万円と仮定

  • 年間経費: 

  • 年間利益: 

この計算では、年間利益は1,443,750円となります。ただし、初期費用の造作譲渡金200万円と大規模なリノベーション費用を考慮すると、初期投資の回収にはかなりの時間がかかります。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

  1. 「古民家」としての価値を最大化:

    • 築80年という歴史を活かし、内装を古民家風にこだわり、日本の伝統的な美意識を感じられる空間を演出しましょう。畳や襖、木の温もりを活かしたデザインは、外国人観光客に高い評価を得られるでしょう。

    • 飲食店の居抜きであるからこそ、プロ仕様のキッチン設備をリノベーションで整備し、料理を楽しめる体験型民泊としてアピールすることも可能です。

  2. 高付加価値サービスの提供:

    • 茶道体験や和菓子作り体験など、古民家ならではの文化体験をオプションとして提供し、付加価値を高めましょう。

    • 周辺の大阪城公園や商店街を巡るガイドツアーを企画し、ゲストに特別な思い出を提供することで、リピーター獲得に繋げられます。

  3. ターゲット層の明確化:

    • 広い空間を活かし、大家族やグループ旅行客、日本の文化に興味を持つ外国人観光客をメインターゲットに設定し、マーケティングを行いましょう。

この物件は、高額な初期費用が最大の障壁となりますが、その歴史と立地の良さを活かせば、唯一無二の民泊施設として高い収益性を期待できます。事業計画を綿密に立て、リスクを管理しながら運営することが成功の鍵となるでしょう。

カテゴリ： osaka