民泊物件  ·  09日 8月 2025

【大阪市北区】天神橋筋六丁目駅徒歩7分！広々としたオフィス物件で始める民泊運営の魅力とリスク

物件情報

 

  • 物件名: 小林ビル

  • 住所: 大阪府大阪市北区本庄東2丁目

  • 交通: 大阪メトロ谷町線 天神橋筋六丁目駅 徒歩7分

  • 家賃: 19.8万円

  • 管理費等: なし

  • 敷金/礼金: なし/2ヶ月

  • 間取り: 貸事務所、178m2

  • 築年月: 1977年1月（築48年8ヶ月）

  • 備考: 民泊、事務所、教室等！24時間使用可！業種相談可、所属階：4〜5階

  • URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/1170598807/50110173/x01170598807.html

 

民泊適正評価

 

良い点:

  • 好立地: 大阪メトロ谷町線「天神橋筋六丁目駅」から徒歩7分という駅近な立地は、大阪市内各地へのアクセスが良く、観光客やビジネス客の集客に有利です。

  • 広大なスペース: 178m2という広々とした空間は、複数の寝室やリビング、ダイニングスペースを確保できるため、大家族やグループ旅行客の需要を強く惹きつけられるでしょう。

  • 民泊可能: 最初から民泊利用が認められているため、大家さんとの交渉が不要で、スムーズに運営準備を始められます。

  • 24時間使用可能: 24時間使用できるため、ゲストのチェックイン・チェックアウトの時間に柔軟に対応できます。

悪い点:

  • 家賃が高め: 周辺の相場を考慮すると、家賃19.8万円は決して安くありません。収益を出すためには、高い稼働率と宿泊単価を維持する必要があります。

  • 築年数が古い: 築48年以上の建物であるため、建物の老朽化や設備の劣化が懸念されます。入居後の大規模なリフォームや修繕費用が発生する可能性があります。

  • 内装工事の必要性: 貸事務所として使われていたため、居住空間として快適に過ごせるようにするためには、キッチンやシャワーなどの水回り設備の増設や、間取りの変更など、大規模なリフォームが不可欠です。

  • 駐車場が近隣に有料: 駐車場は近隣に有料のものがあるため、車で訪れるゲストは駐車料金の負担が発生します。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. リフォームの可否と費用: 貸事務所を民泊施設として利用する場合、間取りや水回りの変更が不可欠です。どこまで自由にリフォームできるか、費用負担はどちらがするのか、大家さんと事前に書面で確認しましょう。

  2. 建物の状態: 築年数が古いため、雨漏りや水回りのトラブルなど、様々な問題が発生する可能性があります。契約前に建物の状態を専門家とともに徹底的に確認し、修繕が必要な場合の費用負担について、大家さんと明確な取り決めをしておくことが重要です。

  3. 民泊許可の手続き: 地域の住宅宿泊事業（民泊）に関する条例や手続きについて、事前に市役所や専門家（行政書士など）に相談し、問題なく許可が取得できるかを確認しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

 

大阪市北区は、梅田という一大ターミナル駅を擁する商業の中心地であり、民泊の需要は非常に高いです。天神橋筋六丁目駅周辺は、日本一長い商店街としても知られ、観光客やビジネス客の需要が安定しています。

  • 想定平均稼働率: 75%〜85%

 

運営した場合の想定年間利益

 

 

家賃19.8万円、想定稼働率80%、1泊単価20,000円で計算した場合の年間利益を試算します。

  • 年間売上: 

  • 年間家賃: 

  • その他経費: 光熱費、清掃費、消耗品費、通信費など月額15万円と仮定

  • 年間経費: 

  • 年間利益: 

この計算では、年間利益は1,664,000円となり、初期費用（リフォーム代、備品代、敷金礼金など）を考慮しても十分に収益を出すことが可能です。特に、大阪の民泊需要と駅近という立地条件を活かせば、より高い稼働率や宿泊単価を目指せるでしょう。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

  1. 広々とした空間を活かした内装:

    • 2フロアあるという特徴を活かし、1フロアをリビング・ダイニング、もう1フロアを寝室にするなど、居住空間を明確に分けることで、ゲストの満足度を高められます。

    • オフィス物件ならではのコンクリート打ちっぱなしなどの内装を活かし、スタイリッシュな空間を演出するのも良いでしょう。

  2. 高付加価値サービスの提供:

    • 大阪の「食」の文化を体験できるキッチン設備を充実させ、料理を楽しめる空間としてアピールする。

    • 日本一長い天神橋筋商店街の隠れた名店をまとめたオリジナルのガイドブックを作成し、ゲストの滞在満足度を向上させます。

  3. ターゲット層の明確化:

    • 広い空間を活かし、大家族やグループ旅行客をメインターゲットに設定する。

    • ワーケーション利用者をターゲットに、複数のワークスペースや高速Wi-Fiを完備し、ビジネスユースに特化した設備を整える。

この物件は、広々とした2フロアというユニークな特徴を活かすことで、他の民泊物件との差別化を図ることができます。高めの家賃を上回る収益を上げるためには、ターゲット層を絞り込み、付加価値の高いサービスを提供することが成功の鍵となるでしょう。

カテゴリ： osaka