物件情報
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物件名: 千日前一棟貸し（重飲食・民泊可）
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住所: 大阪府大阪市中央区千日前1丁目
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交通: 大阪メトロ千日前線 日本橋駅 徒歩3分、なんば駅 徒歩7分
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家賃: 120万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 1ヶ月/5ヶ月
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保証金/償却: なし/-
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間取り: 貸店舗（建物一部）、114.03m2
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築年月: 1979年6月（築46年3ヶ月）
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備考: 1階重飲食可能、2・3階は民泊運営可能、現況居住中、引渡し時期は相談
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URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987216378/50106345/x06987216378.html
民泊適正評価
良い点:
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最高の立地: 日本橋駅から徒歩3分、なんば駅からも徒歩7分という、大阪の観光・商業の中心地にあるため、インバウンド需要や国内観光客の集客に困ることはまずないでしょう。
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多角的な収益化: 1階を重飲食、2・3階を民泊として運営できるため、飲食事業と宿泊事業の両方で収益を上げることが可能です。相乗効果を狙った事業展開ができます。
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居抜き物件: 「居抜き」と記載されているため、設備や内装をある程度そのまま利用でき、初期費用を抑えられる可能性があります。
悪い点:
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超高額な家賃: 家賃120万円は、大阪の物件の中でも非常に高額です。月々の固定費だけで大きな負担となり、高い稼働率と客単価を維持できなければ、すぐに赤字に陥るリスクがあります。
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築年数が古い: 築46年3ヶ月という築年数は、建物の老朽化や設備の劣化が懸念されます。入居後の修繕や維持費用が高くつく可能性があります。
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複雑な運営: 飲食店と民泊という異なる業態を同時に運営するため、営業許可の取得や日々の運営管理が複雑になります。
契約前に確認するポイント
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事業計画の策定: 家賃120万円を支払っても利益が出る、実現可能な事業計画を事前に綿密に立てておくことが不可欠です。飲食事業と民泊事業の収支シミュレーションをそれぞれ行い、リスクを評価しましょう。
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営業許可の確認: 飲食店営業許可と民泊運営に必要な旅館業法に基づく簡易宿所の許可を、それぞれ問題なく取得できるか、行政書士などの専門家と連携して確認しましょう。
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内装・設備の状態: 築年数が古いため、内装や設備の老朽化が懸念されます。契約前に建物の状態を専門家とともに徹底的に確認し、居抜き設備がどこまで使えるのか、修繕が必要な場合の費用負担について、大家さんと明確な取り決めをしておきましょう。
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引渡し時期: 現況「居住中」のため、引渡し時期（相談）が遅れる可能性を考慮し、事業開始時期に余裕を持たせましょう。
周辺地域の平均稼働率
大阪市中央区は、国内外からの観光客が非常に多く、民泊の稼働率は全国トップクラスです。特に日本橋・なんば周辺は、グルメやショッピング、エンターテイメントの中心地であり、民泊の需要は極めて高い水準を維持しています。
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想定平均稼働率: 85%〜95%
運営した場合の想定年間利益
家賃120万円、民泊の想定稼働率90%、1泊単価30,000円で計算した場合の民泊部分の年間利益を試算します。（1階の飲食店売上は含まず）
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年間売上（民泊）:
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年間家賃:
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その他経費: 光熱費、清掃費、消耗品費、通信費など月額50万円と仮定
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年間経費:
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年間利益（民泊単体）:
民泊単体での運営では、年間1000万円以上の赤字となることが予想されます。この物件は、1階の飲食店事業の収益で高額な家賃をカバーし、2・3階の民泊事業で利益を上乗せするという、複合的な事業計画が不可欠です。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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飲食店と民泊の相乗効果:
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宿泊客に飲食店の割引券や特別なメニューを提供し、飲食店の売上を伸ばす。
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飲食店の雰囲気を民泊の内装にも活かし、一貫したコンセプトでブランド価値を高める。
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宿泊単価の大幅アップ:
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築古物件の雰囲気を活かしつつ、内装や設備を徹底的に改装し、高級感のある宿泊施設として差別化を図る。
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メゾネットという特徴を活かし、特別な体験を提供できるラグジュアリーな空間を演出することで、1泊単価を5万円以上に設定することも可能です。
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効率的な運営体制:
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飲食と民泊の運営を専門の代行会社に委託することで、管理業務の負担を軽減し、両事業の収益性を高めることに注力する。
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この物件は、その高額な家賃ゆえに、並大抵ではない運営努力と緻密な事業計画が求められます。しかし、日本橋・なんばという最高の立地と、飲食店と民泊のハイブリッド運営という強力な武器を活かせば、大きなリターンが期待できる、まさに「ハイリスク・ハイリターン」な物件と言えるでしょう。