民泊物件  ·  05日 8月 2025

大阪市福島区 屋上独占！住居スペース付き・商売可能物件で始める民泊運営の可能性と注意点

物件情報

 

  • URL: https://jmty.jp/osaka/est-hou/article-1svow

  • 所在地: 大阪市福島区玉川3-3-39

  • 最寄駅: JR野田駅 徒歩9分、京阪中之島駅 徒歩10分

  • 家賃: 3.9万円

  • 管理費: 5,000円

  • 敷金/礼金: なし

  • 間取り/面積: 1R / 105.6㎡（うち屋上スペース）

  • 築年数: 1965年5月（築60年）

  • 特記事項: 屋上部分を丸ごと利用、住居スペース付き、商売可能（特区民泊、旅館業など）、水道・ガス・電気代無料、初期費用4.4万円、浴室・シャワー室・トイレは共同、6ヶ月以内の解約で違約金2ヶ月分

 

民泊適正評価

 

 

この物件は、屋上というユニークな空間を最大限に活用できれば、大きな収益を生み出す可能性を秘めています。

【良い点】

  • 圧倒的な低コスト: 家賃3.9万円、初期費用4.4万円という驚異的な安さに加え、水道・ガス・電気代が無料なため、ランニングコストを大幅に抑えられます。

  • 唯一無二の魅力: 都会の真ん中で屋上を独占できるという点は、他の民泊施設にはない大きな付加価値となります。テントサウナやBBQなど、様々なアクティビティを企画できます。

  • 便利な立地: 大阪駅やなんば・心斎橋といった主要観光地へのアクセスが良好で、観光客の集客に有利です。

【悪い点】

  • 築年数と共用施設: 築60年という建物の古さに加え、浴室、シャワー室、トイレが共同である点は、ゲストの快適性に直結するため、運用方法を工夫する必要があります。

  • プライバシーの問題: 部屋は1Rで、屋上と居住スペースが一体となっているため、プライバシーを重視するゲストには不向きです。

  • 法律や規約の確認: 民泊や旅館業の開業が可能とされていますが、屋上という特殊な利用形態について、改めて行政や大家さんに詳細な規約を確認する必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 屋上利用のルール: テントサウナやBBQなどの利用について、音や火の利用に関する制限がないか、近隣住民とのトラブルを避けるためのルールを明確にしておきましょう。

  2. 共用部分の利用規約: 浴室やシャワー室、トイレの利用時間や清掃頻度、混雑状況などについて、ゲストに伝えるべき情報を事前に把握しておきましょう。

  3. 商売の可能性: どのような商売が具体的に可能なのか、屋上でのイベント開催や飲食の提供など、ビジネスの可能性について大家さんに確認しておくことが重要です。

 

周辺地域の平均稼働率と宿泊料金

 

 

大阪市福島区は、オフィス街と繁華街が混在するエリアであり、ビジネス客から観光客まで幅広い層の宿泊需要があります。

  • 稼働率: 大阪市全体の客室稼働率は高い水準にありますが、この物件のような特殊なコンセプトの民泊は、差別化に成功すれば高稼働も十分に期待できます。

  • 宿泊料金: 宿泊単価は、提供する体験の付加価値によって大きく変動します。屋上でのアクティビティをセットにしたプランなど、ユニークな体験を提供できれば、宿泊単価を上げて利益率を高めることが可能です。

 

運営した場合の想定年間利益

 

  • 初期費用:

    • 記載の初期費用: 4.4万円

    • その他備品等: 50万円〜100万円程度

  • 年間収入（シミュレーション）

    • 1泊あたりの単価：9,000円

    • 月間稼働日数：20日（約66%の稼働率）

    • 年間売上：9,000円 × 20日 × 12ヶ月 = 216万円

  • 年間費用

    • 家賃・管理費：(3.9万円 + 0.5万円) × 12ヶ月 = 52.8万円

    • 消耗品費：年間約20万円

    • 清掃費用：年間約30万円（外注する場合）

    • 民泊サイト手数料：年間約32.4万円（売上の15%と仮定）

    • 合計年間費用: 約135.2万円

  • 想定年間利益: 年間売上216万円 - 年間費用135.2万円 = 80.8万円

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

  1. 体験型プランの導入:

    • テントサウナ体験: 屋上でのテントサウナ体験をメインとしたプランを打ち出し、サウナ好きの層を集客します。

    • BBQ・グランピング: 屋上スペースを活かし、手ぶらで楽しめるBBQや都会のグランピング体験を提供します。

  2. ターゲットの絞り込み:

    • 非日常を求める若者やカップル: 屋上からの夜景や特別な体験を求めている若者やカップルにターゲットを絞り、SNS映えする内装やサービスを提供します。

    • イベントスペースとしての利用: 宿泊だけでなく、日中の時間貸しで小規模なパーティやワークショップなどのイベントスペースとしても貸し出すことで、収益の柱を増やします。

この物件は、コストを抑えながらも、他にないユニークな体験を提供できるという大きな魅力を持っています。築年数や共同施設といった課題をクリアし、創造的なアイデアで運営することで、高い収益を上げるだけでなく、ゲストに忘れられない思い出を提供できるでしょう。

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