民泊物件 · 03日 8月 2025

【大阪市港区】民泊相談可！大阪港駅徒歩5分の築古物件、家賃33万円は稼げる？収益シミュレーションで徹底検証！

好立地: 大阪港駅から徒歩5分という、観光客にとって非常に便利な立地です。海遊館や天保山マーケットプレースへも徒歩圏内で、大阪市内各所へのアクセスも良好なため、特に外国人観光客の集客に有利です。
高い集客力: USJや海遊館といった世界的にも有名な観光スポットが近くにあるため、周辺エリアの宿泊需要は非常に高いです。安定した稼働率が見込める可能性が高いでしょう。
広々とした空間: 88.19㎡という広さは、大人数のグループやファミリー層に最適です。1泊あたりの単価を高く設定しやすく、収益を上げやすい構造となります。
民泊相談可: そもそも民泊利用を大家さんが認めている点が最大のメリットです。他の物件のように、交渉から始める必要がなく、スムーズに事業計画を進められます。

家賃が高すぎる: 月額33万円という家賃は、民泊運営の最大のハードルとなります。高い家賃をカバーするには、ほぼ毎日稼働させ、かつ高単価での宿泊料金を設定しなければ、利益を出すのは困難です。
築年数が古い: 築43年という年数は、設備の故障や老朽化によるトラブルのリスクを伴います。内装や外観が古く見える場合、写真映えしないため、集客に影響が出る可能性もあります。
初期費用が高額: 敷金1ヶ月、礼金2ヶ月分に加えて、保証会社費用や仲介手数料もかかります。家賃33万円ベースで計算すると、初期費用だけで100万円近くになる可能性があります。
詳細な用途が不明: 「飲食店、民泊相談可」とあるため、住居用として作られていない可能性があります。民泊として利用するには、追加でキッチンやバスルームの改修が必要になるかもしれません。

民泊新法（住宅宿泊事業法）への届出: 「民泊相談可」とは言え、実際に民泊事業を営むには大阪市への届出が必要です。物件が要件を満たしているか、また届出に必要な書類を事前に確認しましょう。
初期費用の詳細: 敷金・礼金以外にかかる費用（仲介手数料、保証会社加入費用など）を正確に把握し、初期投資額を計算しておきましょう。
物件の用途と内装: 住居として利用できる状態か、または民泊利用に必要な設備が備わっているか、内見時に詳しくチェックしましょう。特にキッチンやバスルームなど水回りの状態は重要です。
修繕費用の負担: 築古物件のため、設備が故障した場合の修繕費を誰が負担するのか、契約書で明確に確認しておく必要があります。

大阪市港区は、観光客に人気のエリアであるため、民泊の稼働率は非常に高い傾向にあります。特にUSJや海遊館に近い物件であれば、**年間を通じて60%〜80%**の稼働率も十分に狙えます。ただし、ライバル物件も多いため、単なる部屋貸しではなく、独自の付加価値を提供することが重要です。

家賃33万円という高額な固定費を考慮した上で、宿泊単価を高く設定した場合の収益をシミュレーションします。

前提条件:
- 家賃: 330,000円
- 1泊あたりの宿泊単価: 30,000円（グループ利用を想定）
- 運営費用（清掃費、消耗品、光熱費、WiFi代等）: 月100,000円
- 民泊サイト手数料: 売上の10%
- 年間営業日数上限: 180日（民泊新法）

※月間費用合計 = 家賃33万円 + 運営費用10万円 + 手数料（売上の10%）。年間利益は180日営業を前提とした試算です。この試算から、稼働率が50%程度では赤字になる可能性が高く、月20日以上、つまり67%以上の稼働率を安定して維持する必要があることがわかります。

ターゲット層の絞り込み: 大人数のファミリーやインバウンドのグループ旅行客に特化し、高単価でも予約が入るような戦略を立てましょう。
テーマ性のある内装: 築古の物件を活かし、レトロモダンや港町をイメージした内装にすることで、他の民泊施設との差別化を図れます。
長期滞在割引: 長期滞在の需要も多いエリアです。1週間や1ヶ月単位の割引プランを提供し、安定した収益を確保しましょう。
周辺の観光情報を活用: 海遊館やUSJだけでなく、地元の隠れた名店やフォトジェニックなスポットをまとめた独自のガイドマップを制作・提供することで、ゲストの満足度を上げ、レビュー評価の向上にもつながります。

カテゴリ： osaka