民泊物件 · 02日 8月 2025

千葉県東金市で民泊は儲かるか？築39年6LDK物件の辛口評価

ＪＡＩＲＯ東金III - LIFULL HOME'Sが提供する賃貸物件情報

この物件は、広さと家賃の安さという点で非常に魅力的ですが、民泊運営にとっては立地の不便さと築年数の古さが大きな課題となります。安易に「安くて広いから」という理由だけで参入すると、集客に苦労する可能性が高いです。

【メリット】

初期費用と家賃が安い: 敷金・礼金なし、さらにフリーレント1ヶ月という好条件は、民泊運営を始める際の初期投資を大幅に抑えられます。
広々とした空間とDIY可: 6LDK、132m²という広さは、ファミリーやグループ客をターゲットにでき、宿泊単価を高めることが可能です。DIY可という点も、物件の魅力を高める上で大きな強みとなります。
民泊可能: そもそも民泊不可の物件が多い中で、最初から民泊が可能な物件であることは大きなアドバンテージです。

【デメリット】

立地が不便: 最寄りの東金駅から4kmという距離は、車を持たない観光客にとっては致命的なデメリットです。近隣に観光地や商業施設が少ないため、集客が非常に困難です。
築年数が古い: 築39年という古さは、内装はリフォーム済みとはいえ、断熱性能や設備の老朽化が気になります。ゲストの快適性が損なわれると、低評価につながるリスクがあります。
高額な管理費: 家賃5.98万円に対して、管理費が1.4万円と高額です。月々のランニングコストを圧迫します。

民泊運営の許可範囲: 民泊可とありますが、具体的な運営ルール（宿泊人数、騒音対策など）や、通常契約との条件の違い（家賃や契約期間など）を必ず確認してください。
建物の状態: リフォーム済みとのことですが、築年数が古いため、内見で設備の老朽化や断熱性能など、細部まで確認することが重要です。
周辺地域の需要調査: この物件周辺にどのような観光需要があるのか、また、どのような層に需要があるのか、事前に徹底的に調査し、ターゲットを明確にしてから契約しましょう。

千葉県全体の民泊稼働率は、約40%前後と、東京や大阪に比べて低い水準です。特に東金市は、観光客が集中する千葉市内や舞浜エリアから離れているため、安定した稼働率は25%以下と見ておくのが現実的でしょう。

ここでは、家賃と管理費の合計7.38万円の戸建てを、厳しい稼働率で運営した場合のシミュレーションを行います。

年間経費:
- 家賃・管理費: 7.38万円 × 12ヶ月 = 88.56万円
- 水道光熱費・通信費: 約4万円 × 12ヶ月 = 48万円
- 消耗品費・清掃費・手数料: 年間約40万円
- 年間合計費用: 約176.56万円
年間収益:
- 想定稼働率: 25%
- 想定宿泊単価: 1泊15,000円
- 年間稼働日数: 365日 × 25% = 91.25日
- 年間収益: 15,000円 × 91.25日 = 約136.8万円

【結果】 年間収益（約136.8万円）から年間経費（約176.56万円）を引くと、年間で約39.76万円の赤字となります。初期費用がかからないというメリットも、この赤字を考えると焼け石に水です。

この物件で利益を出すには、立地のデメリットを逆手に取り、ニッチなニーズを掘り起こす必要があります。

「車で来るゲスト」に特化: 駐車場や広い間取りを最大限にアピールし、車での移動を前提としたファミリーやグループ客をターゲットにします。
特定の趣味に特化: 九十九里浜やゴルフ場、キャンプ場など、東金市周辺の自然を活かしたアクティビティと組み合わせたプランを提供します。
ペットと過ごせる宿: 大型犬や猫の多頭飼育が可能な物件であることを強調し、ペットと一緒に旅行したいというニーズに応えます。ペット用の備品やアメニティを充実させることで、付加価値を高められます。
DIY体験型民泊: DIY可という特性を活かし、ゲストが滞在中に簡単なDIYを楽しめるような体験プランを提供します。

この物件は、初期費用を抑えて民泊を始めたい人にとっては魅力的に見えるかもしれません。しかし、立地の不便さという大きな課題があるため、「民泊可」という言葉に安易に飛びつくのは危険です。この物件の強みを活かし、どのようなゲストにどのような価値を提供できるのか、明確な戦略を立ててから判断しましょう。

カテゴリ： kanto, chiba