物件情報：
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【所在地】大阪府大阪市北区中津3丁目
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【アクセス】
阪急宝塚線・神戸線「中津駅」徒歩2分
地下鉄御堂筋線「中津駅」徒歩8分 -
【賃料】月額198,000円（管理費なし）
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【敷金/礼金】なし/なし
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【間取り】5LDK
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【専有面積】53.36㎡
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【構造】木造2階建
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【築年月】1927年1月（築99年）
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【契約期間】普通借家2年
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【備考】民泊相談可／ペット相談可／ルームシェア相談可／事務所利用相談可
民泊適正評価：★★★☆☆（3/5）
メリット：
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駅徒歩2分の好立地。梅田エリア徒歩圏内で観光・ビジネス需要に対応
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5LDKの間取りで多人数利用も可能（※改装次第）
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敷金・礼金ゼロで初期費用が抑えられる
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IT重説・クレジット決済対応で手続きもスムーズ
デメリット：
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延床面積が53㎡しかなく、5LDKにしては非常に狭い
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築99年と老朽化が著しい。耐震性・雨漏り・設備不良などリスク多数
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内装や設備の大規模リフォームが必須と予想される
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駐車場なし（近隣コインパーキング依存）
契約前に確認するポイント：
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建物の耐震基準（新耐震基準前の木造のため構造確認が必須）
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室内の実測面積と実用性（5LDKが機能しているか確認）
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配管・電気系統・水回りの状態
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消防設備の整備状況（簡易宿所許可には対応必須）
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近隣住民との距離感や騒音トラブルのリスク（木造密集地では特に重要）
周辺地域の平均稼働率：
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大阪市北区中津周辺の民泊稼働率は 60〜70％前後（観光・ビジネス需要ともに高水準）
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特に梅田徒歩圏内の物件は予約が入りやすい傾向
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繁忙期には90％近くまで上昇することも
運営した場合の想定年間利益：
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想定宿泊単価：12,000円/泊（5名利用時）
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想定稼働率：65％
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年間売上：約2,847,000円（12,000円 × 365日 × 0.65）
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年間家賃：2,376,000円（198,000円 × 12ヶ月）
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利益（税・運営費別）：約47万円
想定利益が低い場合の改善策：
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内装を和モダン風にリノベーションし、築古を「味」に変える
→ 築99年はむしろ「ヴィンテージ」「レトロ体験」としてアピール可能 -
長期滞在型ゲスト（30日以上）向けに特化する
→ 多部屋・低家賃を活かして外国人インターンやワーケーション層に訴求 -
写真と説明で「狭さ」を逆手に取る戦略を明示
→「秘密基地のような間取り」「昭和レトロ好き必見」として差別化
まとめ：
大阪・中津のこのテラス物件は、駅近で民泊可能という点では非常に魅力的ですが、築99年・狭小住宅というハードルが高い物件です。工事や改装を前提とした事業計画が必要で、成功の鍵は「この築古をどう魅力に変えるか」に尽きます。立地と家賃バランスが取れているだけに、アイデアと実行力次第では意外な掘り出し物となる可能性も。ただし、設備更新や耐震対策への初期投資は避けられず、安易に手を出すと赤字リスクもあるので、現地確認と事業シミュレーションは必須です。