■物件情報
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所在地：大阪府大阪市住之江区西加賀屋4丁目
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賃料：19.8万円
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管理費：なし
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敷金・礼金：なし / なし
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間取り：3LDK
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専有面積：118.81㎡
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最寄駅：
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大阪メトロ四つ橋線「北加賀屋駅」徒歩12分
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「住之江公園駅」徒歩13分（四つ橋線・ニュートラム）
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■民泊適正評価
| 評価項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★☆☆☆（駅からやや遠く、観光客向けではない） |
| 家賃水準 | ★☆☆☆☆（19.8万円は相場より高く、収益圧迫） |
| 建物の広さ | ★★★★★（118㎡超は貴重で、グループ利用可） |
| 柔軟な用途 | ★★★★★（民泊・介護施設・事務所など広範囲に対応） |
| 設備状況 | ★★★★☆（リフォーム済・予定だが、完成後の状態次第） |
総合評価：★★☆☆☆（条件は良いが、コストと立地がネック）
■契約前に確認するポイント
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民泊用途での行政確認必須
大阪市内は用途地域や建築基準法、旅館業許可の条件が厳格。本物件が簡易宿所として許可可能か、必ず事前確認が必要です。 -
リフォームの完了範囲と内容
現状では「風呂・キッチン・壁紙」が工事予定とのこと。民泊用途には内装の統一感や高級感も重要。仕上がり品質を確認しましょう。 -
倉庫の使い方
「倉庫は8月以降使用可」との記載あり。用途によっては活用次第で大きな差が出ます。 -
住宅街での運営リスク
近隣住民とのトラブル回避策（騒音・ゴミ問題など）を契約前に明確に想定すべき。
■周辺地域の民泊稼働率（住之江区）
住之江区の民泊平均稼働率は50〜55％程度と、中央区や浪速区と比べてやや低め。
理由は観光地ではないこと、アクセスが限定的で、リピート率が低いためです。
■運営した場合の想定年間利益
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宿泊単価：10,000円（大人数向け・3LDK）
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稼働率：55％
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年間売上：10,000円 × 0.55 × 365日 = 約200万円
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年間家賃：19.8万円 × 12 = 237.6万円
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その他運営費（光熱費・清掃・Wi-Fi）：年30〜40万円
→ 年間赤字：少なくとも70万円以上
※稼働率が60％を超えても、利益は出しづらい水準
■想定利益が低い場合の改善案
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シェアハウス運用への転換
外国人労働者や長期滞在者向けの月額契約（5〜6万円/室 × 3部屋）で安定収入を狙う。 -
法人契約でのマンスリー利用
万博関係者や工事関係者向けに短期滞在用住宅として提供。家電付きで即入居可に。 -
事務所兼倉庫運用へ切替
事業用途（倉庫付きオフィス・配送拠点）として貸し出すことで安定した法人賃料が期待できる。
■結論：民泊運営は極めて難易度高、他用途転換が前提条件
住之江区西加賀屋のこの物件は、民泊・シェアハウス・事務所・介護施設など、幅広い用途に柔軟に対応できる点では非常に魅力的です。しかし、家賃が19.8万円と高額な上、立地は観光客向けではなく、民泊での黒字化は非常に困難。物件のポテンシャルを生かすには、民泊以外の用途での活用を前提とした戦略的な検討が必要です。収益性を重視するなら、冷静に他エリアとの比較も行ったうえで判断することを強くおすすめします。