■物件情報
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URL：https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/1129955612/50109607/x01129955612.html
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所在地：大阪府大阪市淀川区田川北1丁目
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賃料：13.2万円
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管理費：なし
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敷金・礼金：敷金なし／礼金2ヶ月
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間取り：2LDK（和6、洋5.5）
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専有面積：70.64㎡
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築年数：1987年2月（築38年）
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構造：木造2階建て
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最寄り駅：阪急京都線「十三」駅 徒歩16分、神戸線「神崎川」駅 徒歩15分
■民泊適正評価
| 評価項目 | 評価 |
|---|---|
| 立地 | ★★☆☆☆（十三駅から徒歩16分は民泊には厳しい距離） |
| 家賃水準 | ★☆☆☆☆（13.2万円は収益を圧迫） |
| 建物の広さ | ★★★★☆（70㎡超で家族・グループ利用可） |
| 設備 | ★★★☆☆（基本的設備は揃っているが、築古の懸念） |
| 柔軟な利用条件 | ★★★★☆（事務所利用可・高齢者相談可・ペット相談可） |
総合評価：★★☆☆☆（収益性が低いため慎重な検討が必要）
■契約前に確認するポイント
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民泊利用の明確な可否
「民泊可」と記載されていますが、近隣住民の理解や自治体の許認可は別問題。淀川区の用途地域・旅館業許可取得要件を行政に確認すべきです。 -
設備の老朽化とメンテナンス費
築38年の木造物件は、トラブル発生リスク（雨漏り・配管・断熱性）も高め。事前の建物調査を推奨します。 -
周辺環境の騒音・安全性
十三エリアは歓楽街として知られ、民泊トラブルや騒音問題が起きやすい地域でもあります。夜間の雰囲気なども下見すべきです。
■周辺地域の平均稼働率
大阪市淀川区の簡易宿所（民泊）平均稼働率は55～60％前後（AirDNA調べ）。
十三駅周辺の物件では価格競争が激しく、稼働率60％を超えるには価格設定と清潔感、利便性が不可欠です。
■運営した場合の想定年間利益（Airbnb運用モデル）
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平均宿泊単価：8,000円（2LDK・4人対応と想定）
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稼働率：60％
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年間売上：約175万円（8,000円 × 0.6 × 365日）
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年間家賃：13.2万円 × 12 = 158.4万円
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ランニングコスト（光熱費・清掃・Wi-Fiなど）：年額約30万円
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年間想定赤字：約13.4万円
※想定通りの稼働率でも赤字運営の可能性大
■想定利益が低い場合の改善アイデア
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長期滞在特化型にシフト
インバウンドよりも、リモートワーカーや地方からの長期滞在需要（1ヶ月〜）に対応することで回転率を下げつつ収益を安定化。 -
法人向けマンスリー貸しプラン
法人契約で出張者向け短期賃貸に変更することで、価格競争の激しいAirbnbから脱却可能。 -
1階と2階を分けたシェア型利用
1階を事務所・ワークスペース、2階を簡易宿泊と分けることでリスク分散可能。
■結論：民泊初心者には不向き、戦略的運営が必須
淀川区田川北のこの物件は、立地の不便さと高額な賃料がネックとなり、通常の民泊運営では利益が出にくいのが実情です。民泊初心者にはおすすめできませんが、マンスリープランやシェア型運用など工夫次第で黒字化の道はあります。慎重に戦略を練って検討する価値はあるものの、初期投資を抑えたい方や収益優先の方には他の選択肢を優先すべきでしょう。