【物件情報】
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所在地：香川県さぬき市津田町津田
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交通：JR高徳線 讃岐津田駅 徒歩10分
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賃料：45,000円（管理費なし）
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敷金・礼金・保証金：なし（保証会社加入必須）
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使用部分面積：193.45㎡
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土地面積：176.3㎡
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種別・構造：木造2階建（店舗併用住宅）
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築年月：1978年6月（築47年）
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設備：バス・トイレ別、収納、洗濯機置場、給湯、プロパンガス、エアコン
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駐車場：近隣月極（3,000円）
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備考：DIY自由、リフォーム希望も相談可、民泊・法人寮利用可、ペット可（要相談）
▶物件詳細：https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987013550/50011742/x06987013550.html
【民泊適正評価】
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立地：★★★☆☆
讃岐津田駅から徒歩10分と、地方にしてはアクセス良好。車があれば問題なし。ただし、観光客が多く訪れるエリアではなく、地域の認知度も低め。津田の松原までは徒歩圏で海辺観光のポテンシャルあり。 -
建物状態：★☆☆☆☆
築47年・現状渡しのため、内装はかなり年季が入っています。床・壁・設備すべてに手入れが必要で、事実上フルリノベーションが前提です。 -
広さ・間取り：★★★★☆
193㎡という広さは民泊には大きな強み。大人数グループ向けや企業の合宿所・法人寮としての利用も可能。ただし、間取りや動線は要工夫。 -
賃料水準：★★★★★
この広さで月額4.5万円は破格。ただし、安さの裏に大きな初期投資リスクがあるため、注意が必要です。
【契約前に確認するポイント】
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電気・水道・ガスなどのインフラ状況（老朽化の確認必須）
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雨漏り・シロアリ・耐震性など建物の構造的なリスク
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地域住民との距離感や騒音トラブルの懸念（住居密集地のため）
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民泊条例・消防法対応の可否（香川県の自治体ごとに異なるため要確認）
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リフォーム内容と費用負担の範囲（DIY範囲の明確化）
【周辺地域の平均稼働率（香川県さぬき市）】
Airbnb等の実績データによると、さぬき市全体の稼働率は30〜40％前後。香川県内でも高松市や琴平町に比べると観光需要は少なく、稼働を安定させるには地域密着型の戦略が不可欠です。
【運営した場合の想定年間利益】
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1泊あたり宿泊料金（6名想定）：12,000円
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稼働率：35％
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月間宿泊売上：12,000円 × 10泊＝120,000円
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年間売上：120,000円 × 12ヶ月＝1,440,000円
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年間家賃：45,000円 × 12ヶ月＝540,000円
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水道光熱費・清掃費・消耗品：約30万円
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初期改装費（DIY＋プロ依頼想定）：約100万円（初年度のみ）
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初年度利益見込み：▲140,000円（赤字）／2年目以降：＋60万円前後の黒字可能性あり
【想定利益が低い場合の改善アイデア】
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法人向けの研修施設・寮として貸出し
収益安定型のBtoB契約を優先し、稼働率を確保。家具付き長期貸しなども検討。 -
地域資源と連携した体験型民泊プラン
例：海水浴、漁業体験、津田の松原でのキャンプ体験など。季節ごとのイベントと連動することで、非観光地でも集客可能。 -
格安サイクリング民泊として売り出す
瀬戸内のサイクリングロードと連携し、サイクルステーションとしての機能を持たせる。広い土間も有効活用できる。
【結論】
この物件は、**「初期費用をかけて自由に作り込みたい民泊運営者向けのチャレンジ物件」です。超低価格・広大なスペース・DIY可という条件は魅力的ですが、観光需要・建物状態・初期投資の三重苦を乗り越えられないと赤字必至。しっかりとしたコンセプト設計とターゲット戦略がなければ、成功は難しいでしょう。「安かろう悪かろう」で終わらせず、地域資源とつなぐクリエイティブな発想が求められる、いわば“上級者向け物件”**と言えます。