【物件情報】
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所在地：大阪府大阪市大正区泉尾5丁目
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交通：JR大阪環状線「大正駅」徒歩22分、南海汐見橋線「木津川駅」徒歩24分
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賃料：75,000円（管理費なし）
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敷金・礼金：なし
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構造・種別：木造2階建て一戸建て
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間取り：4LDK
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専有面積：41.08㎡
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築年数：1937年（築88年）
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駐車場：なし
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設備：エアコン、バストイレ別、洗面所独立、モニタ付きインターホン、ネット対応など
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特記事項：法人契約希望、ペット不可、単身者不可、子ども可、事務所使用可、民泊相談可能
▶物件詳細：https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/7/000018182_100275_200/000018182/x7000018182_100275_200.html
【民泊適正評価】
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立地：★☆☆☆☆
最寄駅「大正駅」から徒歩22分という距離は、観光客にとって大きなマイナスポイント。公共交通機関のアクセスが悪く、地元の人でもやや不便なエリアです。 -
建物状態：★★☆☆☆
築88年という年季の入り方は、味わいとして魅力的ではあるものの、構造・設備面での老朽化リスクは高い。床下・屋根・水回りの状態は必ず内見で確認すべきです。 -
広さ・間取り：★★☆☆☆
4LDKと部屋数は多いものの、専有面積41㎡は狭小。部屋ごとの広さは極めて限られ、実際には2～3人程度の宿泊が現実的です。ファミリー向け民泊としては厳しい。 -
賃料水準：★★★☆☆
家賃7.5万円は周辺相場と比較して標準〜やや高め。ただし、この立地・築年数・広さを考慮すると、もう少し安くて当然という印象。
【契約前に確認するポイント】
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建物の耐震性や水回りの状態（特に築年数的に要注意）
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民泊運営についてオーナーの具体的な許可内容（定期借家契約か、再契約可能か）
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ご近所との距離感と騒音トラブルの可能性（地域柄の確認）
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消防法・旅館業法の対応状況（民泊運営には避けられない）
【周辺地域の平均稼働率（大正区）】
Airbnbなどのデータから、大阪市大正区エリアの稼働率は**約40〜50％**程度とされています。中心地であるなんばや心斎橋に比べて観光客の流入は少なく、単独で高稼働率を維持するのは難しいエリアです。
【運営した場合の想定年間利益】
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1泊あたり宿泊料金（2〜3人想定）：7,000円
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月間稼働率：45％
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月間宿泊売上：7,000円 × 13泊（45％稼働）＝約91,000円
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年間売上：約1,092,000円
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年間家賃：75,000円 × 12ヶ月＝900,000円
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光熱費・清掃費・備品費：約25万円（年間）
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年間利益見込み：▲58,000円（赤字）
【想定利益が低い場合の改善アイデア】
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長期滞在向けウィークリー・マンスリー民泊にシフト
外国人労働者や長期出張者向けに価格を下げて提供すれば、空室リスクを軽減できます。 -
周辺の古民家好きターゲットに特化したPR
築88年という個性を前面に出し、古民家ステイを好む国内外の観光客にアプローチ。インテリアを「和モダン」風にリノベーションすれば、SNSでの拡散も狙えます。 -
他用途との併用
時間貸しのレンタルスペースやギャラリー・教室利用など、多用途活用も検討すべきです。
【結論】
大正区泉尾5丁目のこの物件は、「民泊相談可」であるものの、立地・築年数・収益性を総合的に見れば、民泊運営には不向きな部類です。古民家や長期滞在に特化した
niche（ニッチ）な戦略を取らない限り、一般的な短期宿泊民泊としては赤字になるリスクが高いです。契約前には、周辺需要と施設整備のコストをしっかり見積もったうえで、冷静に判断しましょう。