物件情報：
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所在地：埼玉県蕨市南町4丁目
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交通：
- JR京浜東北線「西川口」駅 徒歩10分
- JR京浜東北線「蕨」駅 徒歩18分
- JR埼京線「戸田公園」駅 徒歩24分 -
賃料：月額20万円
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管理費等：1万円
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敷金・礼金：各1ヶ月（初期費用計40万円以上）
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間取り・面積：3LDK・85.67㎡
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築年数：2019年（築6年）
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構造：木造3階建て・南向き
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駐車場・バイク置場・駐輪場：すべて無料
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設備：ルーフバルコニー、宅配BOX、エアコン、2トイレ、浴室窓あり、システムキッチン ほか
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その他：民泊可、ペット相談可、楽器相談可、事務所使用可、外国籍可
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物件URL：
https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987064242/00281718/x06987064242.html
民泊適正評価：★★★☆☆（3/5）
本物件は立地・築年数・条件の柔軟性においてかなりのポテンシャルを持ちますが、家賃と管理費を合わせて月額21万円という高コストは大きなリスク。西川口周辺は東京都心のような観光地ではなく、滞在需要は主にビジネス・訪日外国人・長期滞在系に限られます。そのため、「短期民泊で高稼働・高単価」は難しく、収益化には明確なターゲット戦略が不可欠です。
契約前に確認するポイント：
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民泊営業形態の確認
→ 特区外のため、旅館業（簡易宿所）または住宅宿泊事業（民泊新法）のいずれで運営するかを明確に。無許可営業はNG。 -
用途地域と条例の確認
→ 近隣住宅密集地のため、騒音・ゴミ・出入り頻度のトラブル防止対策が必須。 -
清掃体制の確保
→ 戸建て物件は管理エリアが広いため、掃除・リネン交換の効率化が鍵。 -
駐車場・バイク利用の明確化
→ ゲストが利用可能かどうか、事前にオーナー確認すべき。
周辺地域の平均稼働率：
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蕨市・西川口駅周辺の民泊平均稼働率は約45〜60％。
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ビジネス利用・外国人観光客の需要はあるが、週末型・観光型に特化した都心物件ほど安定性はない。
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住宅宿泊事業での年間上限180日運営が主流となるため、稼働率を上げるには長期滞在者の獲得が鍵。
運営した場合の想定年間利益（住宅宿泊事業想定）：
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1泊あたり単価：18,000円（5名利用想定）
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最大営業日数：180日（住宅宿泊事業上限）
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年間売上：18,000円 × 180日 ＝ 3,240,000円
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年間支出：
- 家賃＋管理費：21万円 × 12ヶ月 = 252万円
- 光熱費・清掃・雑費：約40万円
- 合計支出：約292万円 -
想定年間利益： 約32万円
利益が低い場合の改善アイデア：
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30泊以上の中長期滞在プランに切り替え
→ 外国人ワーカー、地方からの出張者、受験生の親子滞在などを狙い、長期滞在者に特化。 -
シェア滞在や法人契約導入
→ 単身者や2〜3人の複数組に分け、料金を分散。法人に月額契約で貸し出すのも現実的。 -
ターゲットを絞ったプロモーション（中国語・韓国語・英語対応）
→ 中国人旅行者・技能実習生の家族訪問など、エリア特性を活かしたピンポイント集客。
まとめ（総評）：
蕨市南町の民泊可3LDK物件は、築浅・設備・立地すべてにおいて非常にバランスの取れた内容ですが、月額コスト21万円という賃料設定がネック。短期民泊としては利益が出にくく、長期滞在特化型や法人契約型など、運営方法の工夫がなければ赤字化のリスクもある物件です。「好条件だけど、万人向けではない」典型的な高リスク・中報酬の物件であるため、冷静な収支計算とターゲット明確化が成功の鍵になります。民泊初心者よりも、中〜上級者向け物件と言えるでしょう。